獲得預(yù)售許可一年半之后，已是全現(xiàn)房的云錦東方終于要開盤了。
云南房網(wǎng)獲悉，云錦東方已經(jīng)確定將于4月份開盤，但具體開盤日期要等清明節(jié)后才能敲定，售樓部釋放的開盤預(yù)計均價為25500元。
應(yīng)該說，云錦東方的定價有點出乎預(yù)料，眾所周知，巫家壩樓市如今不但遠(yuǎn)不如片區(qū)剛啟動的那幾年，即便和項目剛拿到預(yù)售的2022年相比，成交量價也下滑了不少，在市場如此低迷的背景下，云錦東方的定價依然很剛，想必是有不得不然的理由。
云錦東方云樽苑基本建成，兩棟住宅已竣備（圖源項目官微）
云錦東方總占地面積425畝，總建面150萬方，計劃分9期開發(fā)，是不折不扣的巫家壩第一大盤，項目首期地塊云樽苑，面積約47畝，規(guī)劃4棟高層辦公、1棟高層住宅、1棟洋房，住宅僅有130套。
早在2022年9月30日，項目就取得了兩棟住宅的預(yù)售證，其中6棟為9層洋房，戶型為143平米的三房，僅有14套，7棟是高層，共116套，均為249平戶型，四室三衛(wèi)雙陽臺的大平層。
緊接著項目宣布十一國慶節(jié)開啟認(rèn)籌，并計劃當(dāng)月開盤，當(dāng)時項目的情況是洋房樓棟已封頂，高層接近封頂，此后的建設(shè)進度也很快，據(jù)了解，現(xiàn)在云樽苑地塊已基本建成，其中兩棟住宅已完成竣備，所以這次是真正的現(xiàn)房開盤銷售。
云錦東方的開盤姍姍來遲，主要還是定價太難。
云錦東方樣板間（圖源項目官微）
云錦東方沿用了東航在上海熱銷豪宅的案名，顯然是對項目定位有很高的期許，在產(chǎn)品方面體現(xiàn)為既有巫家壩唯一洋房的設(shè)計，又有媲美西派國樾的大平層，加上4500元/平米的裝標(biāo)，怎么也要賣到2萬以上。
可是2022年下半年巫家壩已開始顯露頹勢，片區(qū)內(nèi)大部分項目價格都降了不少，單價2萬以上的樓盤幾乎消失，到了2023年，狀況變得更差，巫家壩的房價其實已掉到了和昆明整體均價差不多的水平。
生不逢時的云錦東方遭遇難局，遲遲沒有開盤的主要原因就在這里，當(dāng)然，預(yù)售證到手后不做開盤也可以順銷，但云南房網(wǎng)查了一下，云錦東方兩棟住宅目前的備案數(shù)為零。
由于片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進度滯后，最近兩年巫家壩樓市顯得格外萎靡不振，這是片區(qū)所有項目面臨的困局，對于云錦東方這個后來者，受傷程度尤甚。
緊鄰云錦東方的云師大附小巫家壩校區(qū)
不過自官渡區(qū)去年接手主導(dǎo)巫家壩開發(fā)后，最近還是有不少利好消息，比如中央公園五標(biāo)段拆遷提上日程，有望盡快開工；并且計劃優(yōu)先實施飛虎大道（廣福路至春城路段）、春城路下穿工程（艦槽河至飛虎大道段），解決巫家壩南片區(qū)出行問題。學(xué)校配套方面，去年云師大附小巫家壩校區(qū)已建成開學(xué)，這所學(xué)校是由云錦東方出資代建，將來業(yè)主子女入學(xué)應(yīng)該有保障，另外巫家壩KCGD2020-5號地塊的九年制學(xué)校，最近也確定由云南師范大學(xué)辦學(xué)。
一方面是巫家壩基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進度加快，另一方面則是房子已建好，因此云錦東方選擇此時開盤推售，也算得上是個不錯的時機。
但最大問題還是在于25500元的開盤價，比較一下就會發(fā)現(xiàn)，這個價格超過了昆明絕大多數(shù)在售大平層項目，僅次于大華翠湖印，市場能否接受要劃個大大的問號。
云錦東方高出一頭的定價背后其實也有苦衷，從規(guī)劃角度看，項目商業(yè)占比很大，項目總體150萬方建面中，商業(yè)就占了100萬方左右，而云樽苑地塊規(guī)劃中的商業(yè)占比則為80%，也就是地塊上的4棟高層商辦，去化難度可想而知。
項目前期曾宣傳稱2號樓引入雅高酒店，為項目自持，另外3號樓和5號樓也在前年底取得了預(yù)售，有別于片區(qū)常見的低總價小戶型公寓，云錦東方的公寓戶型為56—400平米，還是精裝交付。云南房網(wǎng)曾實地看過公寓樣板間，格局觀感上和精裝住宅沒太大區(qū)別。但兩棟可售公寓同樣也沒有備案成交記錄。
巫家壩的樓盤大多數(shù)是商住混合的規(guī)劃，而云錦東方的商業(yè)占比要高出其他項目不少，負(fù)擔(dān)也就更大，僅算經(jīng)濟賬的話，住宅無論如何也要盡量多買點，這樣才能稍作平衡。
就算千難萬難，還是得繼續(xù)走下去，不獨云錦東方如此。
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