巫家壩雙輸局

在最近幾個(gè)月的昆明新房市場(chǎng)上，除了開盤熱賣的邦泰集團(tuán)新項(xiàng)目，還有兩個(gè)巫家壩的現(xiàn)房樓盤表現(xiàn)也很亮眼，其中一個(gè)是2019年就開始發(fā)售，早已交付的中海寰宇天下；另一個(gè)是去年8月現(xiàn)房開盤的招商雍瓏府。

在7月份昆明新盤銷售排行榜上，中海寰宇天下以1.13億元的銷售額排在第二位，僅次于邦泰·悅九章。這已經(jīng)是中海寰宇天下連續(xù)第二個(gè)月排名第二。招商雍瓏府略差一些，6月排名第七，7月排名第十。

到了8月份，中海寰宇天下和招商雍瓏府的銷售勢(shì)頭不減，銷售金額和銷售套數(shù)仍舊能排在前列，屬于僅次于兩個(gè)邦泰新盤的暢銷樓盤。

中海寰宇天下早已經(jīng)是現(xiàn)房并交房入住

中海寰宇天下和招商雍瓏府都位于巫家壩板塊，只不過中海寰宇天下在巫家壩中心，上市時(shí)間更早，而招商雍瓏府在巫家壩北端，去年才開盤，但在開盤前已經(jīng)是現(xiàn)房，甚至有兩棟還拿到了竣備證。

作為巫家壩的樓盤，如果是在4年前，就憑“巫家壩”這張牌，市場(chǎng)行情就不會(huì)差，現(xiàn)房以及央企身份更是加分項(xiàng)，但到了今年，巫家壩的光環(huán)已然消失，所以兩個(gè)項(xiàng)目賣得好肯定不是因?yàn)榈靥幬准覊�，況且巫家壩現(xiàn)在項(xiàng)目不少，賣不動(dòng)的不在少數(shù)。

根據(jù)云南房網(wǎng)的了解，兩個(gè)項(xiàng)目之所以近幾個(gè)月比較暢銷，主要有兩個(gè)原因，首先因?yàn)槭乾F(xiàn)房，而且?guī)Ь�裝修，即買即住。中海和招商蛇口的產(chǎn)品在市場(chǎng)上口碑也都還不錯(cuò)。其次，也是最關(guān)鍵的原因是價(jià)格，兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)的售價(jià)在成本線上下，另一個(gè)干脆虧本銷售，性價(jià)比很高。

招商雍瓏府的精裝樣板間

中海寰宇天下近幾個(gè)月的成交均價(jià)只要1.3萬出頭，比起高峰期起至少低了30%，降價(jià)幅度非常大。中海寰宇位于巫家壩核心區(qū)，定位高端，高峰時(shí)賣到接近2萬一平，如今1.3萬的價(jià)格相當(dāng)劃算。對(duì)于中海來說，這個(gè)價(jià)格基本上也就在成本線上下，有些價(jià)格更低的工抵房甚至是虧本銷售。

中海是最早進(jìn)駐巫家壩的房企，拿地代價(jià)比較高，2018年中�；�了28.5億拿了5宗共175.2畝土地，其中兩宗住宅用地的樓面地價(jià)為6299元/平米，另外三宗商住混合用地的平均樓面地價(jià)雖然更低，不到5000元/平米，但中海卻被要求建一棟不低于250米的超高建筑且自持，這就是如今已經(jīng)投入使用的中海國際中心。

中海國際中心目前是巫家壩的最高建筑，也是唯一的超5A寫字樓，建設(shè)成本很高，因?yàn)槿�部由中海自持，無法產(chǎn)生銷售收入，但目前出租率不高且租金又很低，算下來整個(gè)巫家壩項(xiàng)目中海的投資成本相當(dāng)高，中海寰宇天下目前1.3萬出頭的售價(jià)估計(jì)也就能打平，搞不好還要虧本。

而且從2018年4月拿地到現(xiàn)在，6年多過去了，中海寰宇天下還沒有賣完，這種速度如果放在當(dāng)年高周轉(zhuǎn)的年代，開發(fā)商差不多要閉門思過了。

中海國際中心是目前巫家壩的最高建筑，建設(shè)成本很高

至于招商雍瓏府就更是如此了，如今不到10500元的均價(jià)連買地的成本都不夠，因?yàn)?021年招商地產(chǎn)拿地時(shí)花了8.4億，折合樓面地價(jià)高達(dá)1.3萬，去年開盤時(shí)1.35萬的定價(jià)本來就只是個(gè)土地成本價(jià)，如今更是連買地都不夠。

對(duì)于招商蛇口來說，雍瓏府不管是開盤價(jià)還是如今的打折價(jià)，巨虧都成為定局，盡早賣完算是止損，但站在購房者角度來說，已1萬出頭的價(jià)格在巫家壩買到精裝精品住宅，肯定非常劃算。

招商雍瓏府現(xiàn)房開盤

在整個(gè)巫家壩片區(qū)，虧本或者不賺錢賣房并不止招商雍瓏府和中海寰宇天下兩個(gè)項(xiàng)目，大多數(shù)在售的巫家壩樓盤因?yàn)槎蓟蚨嗷蛏偕婕吧虡I(yè)開發(fā)，不管是寫字樓還是公寓、酒店，都要靠住宅部分倒貼，如果是早期房?jī)r(jià)高還好說，如今房?jī)r(jià)下跌厲害，整盤虧損并不稀奇。

實(shí)際上，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前昆明在售項(xiàng)目當(dāng)中，有過半屬于虧本銷售。有些早期賺錢現(xiàn)在虧錢，有些住宅賺錢但商業(yè)賠錢，而這種情況在巫家壩尤其普遍。

大量開發(fā)商深陷巫家壩，對(duì)巫家壩的后續(xù)開發(fā)也帶來十分不利的影響，因?yàn)槲准覊伟凑展δ芏ㄎ�，商業(yè)開發(fā)比例很大，后續(xù)還有不少商業(yè)地塊等待出讓，也有些已經(jīng)出讓的商業(yè)地塊等待開發(fā)，可是由于部分先行項(xiàng)目投資難以回本，給巫家壩一直以來堅(jiān)持的商業(yè)搭配住宅的開發(fā)模式蒙上了陰影，也給后續(xù)土地的出讓帶來巨大困難，至于已經(jīng)出讓但尚未開發(fā)的商業(yè)地塊，拿地房企愈加畏縮不前。

這是個(gè)雙輸?shù)木置妗?/p>

相關(guān)閱讀:

在巫家壩賺的錢，幾乎又都賠給了巫家壩

巫家壩北片區(qū)開發(fā)進(jìn)退兩難，兩央企孤軍作戰(zhàn)

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。