今年春節(jié)剛收假，招商雍瓏府就發(fā)布了項(xiàng)目漲價(jià)的消息，漲幅倒也不大，3%-5%而已，招商雍瓏府也因此成為今年春節(jié)后首個(gè)明確漲價(jià)的項(xiàng)目。
招商雍瓏府漲價(jià)的原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)轫?xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)，本月底就要交付。既然是現(xiàn)房，按常規(guī)做法怎么也應(yīng)該漲個(gè)三五百，事實(shí)上雍瓏府在調(diào)價(jià)后確實(shí)比去年開(kāi)盤時(shí)的均價(jià)高了差不多500元/平米，達(dá)到13500元。
招商雍瓏府品質(zhì)不錯(cuò)，即將交付
許多人對(duì)招商雍瓏府即將交付感到驚訝，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目感覺(jué)開(kāi)盤也沒(méi)幾個(gè)月，沒(méi)想到這么快就要交房了。
的確，招商雍瓏府是在2023年8月才開(kāi)盤發(fā)售的，不過(guò)當(dāng)時(shí)項(xiàng)目就已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，連園林景觀都差不多做好了，只剩5棟有少量收尾工程，可以說(shuō)基本屬于準(zhǔn)現(xiàn)房開(kāi)盤。
至于為什么招商雍瓏府早在2021年就已拿地，預(yù)售證也早已獲得，卻到去年8月準(zhǔn)現(xiàn)房才開(kāi)盤發(fā)售，原因除了招商蛇口有自己的操盤思路外，主要與巫家壩北片區(qū)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀有關(guān)。
巫家壩核心區(qū)規(guī)劃面積約10平方公里，整體呈東北-西南帶狀分布，以規(guī)劃中的中央公園為界，又可以分為南片區(qū)和北片區(qū)。巫家壩片區(qū)自2015年開(kāi)發(fā)以來(lái)，雖然基礎(chǔ)配套建設(shè)滯后，但南片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是推進(jìn)比較快的，也比較熱鬧，有近20家房?jī)r(jià)扎堆開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，早期項(xiàng)目也早已交付入住。
但中央公園以北（關(guān)雨路以北）的北片區(qū)就不同了，迄今為止有且僅有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是即將交付的招商雍瓏府，另一個(gè)是也基本接近現(xiàn)房的中鐵建西派城樾。
巫家壩北片區(qū)開(kāi)發(fā)起步晚，迄今只有兩個(gè)孤立項(xiàng)目
這兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模差不多，都只有20來(lái)畝地，都靠近汕昆高速，是迄今為止唯二落地巫家壩北片區(qū)的項(xiàng)目。
說(shuō)起招商雍瓏府和西派城樾的落地過(guò)程，還頗有些戲劇性，2020年10月，巫家壩北片區(qū)首次進(jìn)行土地出讓，當(dāng)時(shí)巫家壩的開(kāi)發(fā)還正在勢(shì)頭上，但因?yàn)榈貎r(jià)較高，北片區(qū)又啥也沒(méi)有，連道路都很不像樣，所以很快就流拍了。此后，這兩塊地降價(jià)8折仍無(wú)人問(wèn)津，不得已再次降價(jià)后在2021年5月第三次拍賣，沒(méi)想到這次拍賣引來(lái)了中鐵建、中海、招商蛇口、中梁、花樣年、新希望、金茂等7家房企報(bào)名爭(zhēng)奪，最終中鐵建和招商蛇口溢價(jià)摘地。其中中鐵建的最終出價(jià)比起拍價(jià)高19.8%，招商蛇口的最終出價(jià)比起價(jià)高30.4%。
高溢價(jià)帶來(lái)的結(jié)果是西派城樾與招商雍瓏府的成本居高不下，其中西派城樾的樓面地價(jià)達(dá)到1.2萬(wàn)/平，招商雍瓏府的樓面地價(jià)更高，達(dá)到1.3萬(wàn)/平。所以如今西派城樾1.2萬(wàn)的售價(jià)和招商雍瓏府1.35萬(wàn)的售價(jià)基本上就是賣個(gè)土地成本價(jià)，房子和裝修相當(dāng)于白送，可以說(shuō)是血虧。
這個(gè)結(jié)果對(duì)巫家壩北片區(qū)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了致命的副作用。按理來(lái)說(shuō)，中鐵建和招商蛇口成為巫家壩北片區(qū)的開(kāi)發(fā)先行者后，后續(xù)幾年應(yīng)該陸續(xù)供地，其他開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)，形成合理開(kāi)發(fā)梯次，產(chǎn)生聚集效應(yīng)。這樣的話北片區(qū)就會(huì)很快出現(xiàn)成規(guī)模連片開(kāi)發(fā)的態(tài)勢(shì)，配套、道路兌現(xiàn)也會(huì)比較快。但由于當(dāng)年中鐵建和招商蛇口在拿地時(shí)明顯“吃虧”，如果參照西派城樾和招商雍瓏府的地價(jià)，土地肯定賣不出去；如果大幅度降價(jià)賣地，又相當(dāng)于給了高價(jià)拿地的中鐵建與招商蛇口狠狠一擊。
所以盡管如今巫家壩北片區(qū)已經(jīng)有多個(gè)地塊具備出讓條件，包括西派城樾和招商雍瓏府之間的地塊，兩個(gè)項(xiàng)目與官渡區(qū)人民醫(yī)院之間，都有大面積空地，其中有多個(gè)住宅地塊，可是官渡區(qū)至今沒(méi)有出讓計(jì)劃。西派城樾和招商雍瓏府不得不繼續(xù)孤軍作戰(zhàn)。
巫家壩北片區(qū)已經(jīng)有大面積可供土地，其中宅地不少，但暫無(wú)供地計(jì)劃
因?yàn)槿狈ΩM(jìn)開(kāi)發(fā)，巫家壩北片區(qū)道路、學(xué)校等配套也和巫家壩南片一樣，很不成型。如今整個(gè)巫家壩又都等著基礎(chǔ)投入，相比而言，開(kāi)發(fā)更早的巫家壩南片區(qū)基礎(chǔ)欠賬更多，更需要資金，定位昆明CBD后也急需要讓南片區(qū)的面貌有所改觀。在南片區(qū)的開(kāi)發(fā)有實(shí)質(zhì)性改觀之前，北片區(qū)的開(kāi)發(fā)很可能只有先放一放了。
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