保利發(fā)展登頂卓越100，中海、萬科表現(xiàn)亮眼

2023年是房地產(chǎn)進入調(diào)整周期以來政策利好最多的一年，二三線城市限購、限售等措施基本取消，限貸措施亦有所放寬。這也意味著，政策端開始發(fā)力促進市場轉(zhuǎn)型。

2023下半年，銷售下滑仍對行業(yè)造成一定沖擊。目前，現(xiàn)金流仍是房企的命脈，而銷售仍是其中最重要的一環(huán)�；葑u國際將中國內(nèi)地2024年新房銷售預(yù)測下調(diào)至最多下跌10%，在穿越周期的過程中，房企銷售持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。

而從盈利的角度來看，房企毛利率從下滑轉(zhuǎn)向穩(wěn)定，隨著近一兩年大量交付完成，房企利潤水平將逐步企穩(wěn)。

未來，房企仍需要探索適應(yīng)新發(fā)展模式的商業(yè)邏輯，提升品牌價值和產(chǎn)品打造能力。

保利發(fā)展登頂，中海、萬科、華潤表現(xiàn)亮眼

觀點指數(shù)研究院通過長期對行業(yè)與企業(yè)進行跟蹤研究與數(shù)據(jù)分析，對房企權(quán)益銷售、土地儲備等運營指標(biāo)進行分析，綜合品牌、管理和商業(yè)模式等各個維度，客觀反映房地產(chǎn)企業(yè)的卓越表現(xiàn)和未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

憑借穩(wěn)健的銷售表現(xiàn)、積極的拓儲行動和強大的品牌影響力，保利發(fā)展穩(wěn)居房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)榜首，中海、萬科、華潤置地等企業(yè)同樣表現(xiàn)亮眼。

觀點指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，保利發(fā)展、中海、萬科、華潤置地權(quán)益銷售金額分別為3040、2881、2445、2155億元維持平穩(wěn)，同時，在一線城市和強二線城市中的銷售和布局不斷增強。

土地儲備方面，頭部企業(yè)競爭力較強，除獨立拿地以外，亦通過聯(lián)合城投企業(yè)、入股中小型房企項目、城市更新、勾地等方式不斷擴充布局。

在當(dāng)下的市場分量爭奪中，房企各出奇招，產(chǎn)品系的更新迭代是房企重要的突破口之一。保利發(fā)展推出新中式風(fēng)格的園林住宅——保利天瑞，幾乎每棟住宅都具備園林景觀及社區(qū)資源，不做“樓王”的設(shè)計方式進一步豐富了保利“和者筑善”的品牌內(nèi)涵。

中海良好的布局為銷售平穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)，近日，上海中海順昌玖里開盤取得196.5億元的銷售成績，去化率達到98.6%，同時刷新了國內(nèi)項目開盤紀(jì)錄，也體現(xiàn)出中海強大的操盤能力。

萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)將為其帶來短期流動性和長期價值增長，印力商業(yè)、萬緯物流、萬物云等業(yè)務(wù)實力提升，疊加公募REITs試點，資金運轉(zhuǎn)更加暢通，中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。

華潤置地2023年推動“現(xiàn)金流創(chuàng)造”、“降本提質(zhì)增效”等管理主題，最終全年實現(xiàn)營業(yè)額人民幣2,511億元，同比增長21.3%，核心凈利潤人民幣277.7億元，同比增長2.9%。通過主動控制融資規(guī)模增長使得有息負債率及凈有息負債率分別降至38.4%和32.6%的行業(yè)低位。

市占率下滑，布局優(yōu)勢凸顯韌性

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2023年全國商品房銷售金額11.7萬億元，同比下降6.5%；其中商品住宅銷售金額10.3萬億元，同比下降6%；2023年12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.36，呈現(xiàn)下跌趨勢。

從單月銷售來看，2023年商品房銷售繼續(xù)承壓，春節(jié)后的3月銷售短暫反彈，市場持續(xù)走淡。從往年銷售來看，季度末通常是銷售旺季，2023年房地產(chǎn)銷售節(jié)點效應(yīng)減弱。

作為房企資金周轉(zhuǎn)閉環(huán)中最重要的環(huán)節(jié)，銷售承受較大壓力，一方面新盤之間存在競爭，另外，近期因置換需求或“止損”等原因出售二手房的賣家增加，亦對新盤銷售造成一定影響。

從前100房企的銷售情況來看，相當(dāng)一部分企業(yè)面臨銷售萎縮的問題。2023年前100房企實現(xiàn)權(quán)益總銷售金額4.1萬億元，同比減少19.8%；從市場份額來看，前100房企市場占有率從2022年的37.5%下降至2023年的35%。

觀點指數(shù)計算房企2023年權(quán)益銷售金額同比增速，以此衡量房企在銷售下行背景下的相對銷售韌性。

具體來看，2023年前100房企中大部分企業(yè)權(quán)益銷售金額較去年有所減少，少數(shù)企業(yè)權(quán)益銷售實現(xiàn)同比增長，最高增長率為95.8%，最大降幅為76.2%，同比增速中位數(shù)為-25.4%。

華發(fā)股份等房企主要通過嚴(yán)格篩選新增項目的區(qū)位條件來保持較高的項目周轉(zhuǎn)效率及高單價，2023年權(quán)益銷售金額增長率為16.2%，保持著較高的銷售穩(wěn)定性；建發(fā)房產(chǎn)則通過挖掘福建、浙江等優(yōu)勢區(qū)域的機會持續(xù)補充可售貨值；中海、華潤、招商蛇口等房企也憑借著優(yōu)秀的項目挖掘能力和對市場變化的敏銳度，因而銷售相對穩(wěn)定。

銷售韌性的另一個觀察視角是銷售均價，存量項目的價格變動和新開發(fā)項目的價格水平將影響房企新一年的銷售均價。

因此，觀點指數(shù)計算2023年與往年的銷售均價之間的變化幅度，將其作為判斷房企銷售韌性的輔助指標(biāo)之一。銷售韌性越高，去化壓力越小，價格也會保持平穩(wěn)。在銷售持續(xù)下行的情況下，觀點指數(shù)對銷售價格表現(xiàn)堅挺的房企給予更高的評價。

數(shù)據(jù)計算結(jié)果顯示，100家樣本房企2023年全年的銷售均價相較2022年的變化幅度在-45.3%至113.6%之間。

對比2022年，35家樣本房企今年的銷售均價依然實現(xiàn)一定程度的上升。值得注意的是，華潤置地、保利置業(yè)、深業(yè)等房企2023年銷售均價較2022年漲幅超雙位數(shù)，展現(xiàn)出更強的銷售定力和韌性。

頭部房企繼續(xù)吸儲，溢價率體現(xiàn)銷售情緒

在未來房企發(fā)展的考量上，觀點指數(shù)以土地儲備為主要觀察指標(biāo)，通過計算土地儲備與銷售面積的比值，得到去化周期，以此來評估不拿地擴儲的極端假設(shè)下，房企當(dāng)前土儲貨值可以支撐當(dāng)前權(quán)益銷售規(guī)模的時間長度，以此判斷房企發(fā)展的基礎(chǔ)是否扎實。

土地儲備越多，去化周期也將越長，適當(dāng)?shù)娜セ�周期既可以維持企業(yè)的正常經(jīng)營，又不會占用太多的資金和資源而導(dǎo)致效率低下。

根據(jù)計算結(jié)果，前100房企土地儲備為24.66億平方米，平均去化周期為7.4年。其中，前10房企由于土儲基數(shù)較大，且2023年繼續(xù)保持較大的拓儲力度，再加之少數(shù)房企銷售“斷崖”，平均去化周期長達8.4年；前71-100房企的土地儲備收縮較明顯，未來去化周期在3年以內(nèi)。

整體來看，房企土地儲備分化程度加大，保利發(fā)展、中海、華潤等房企2023年的拿地投入超過1000億元，但大部分房企在招拍掛市場拿地投入金額不足100億元，城投是土地市場目前的重要構(gòu)成主體之一，而不拿地的房企則嘗試通過代建等方式保留開發(fā)能力和市場研究能力。

觀察當(dāng)前房企的拿地策略，主要聚焦于重點城市和核心地段，拿地節(jié)奏主要適應(yīng)目標(biāo)城市的推地節(jié)奏，2023年房企宅地成交主要集中在6月和12月。

回顧全年，2023年一二三線城市供應(yīng)住宅用地12442宗，供應(yīng)住宅用地建筑面積82281萬平方米，同比減少22.3%。由于土地需求分化嚴(yán)重，主要供應(yīng)來自傾向于提供更優(yōu)質(zhì)地塊的城市，而需求薄弱和傾向于維持出讓地塊質(zhì)量平衡的城市則減少了宅地的供應(yīng)規(guī)模。

土地成交方面，2023年一二三線城市成交住宅用地81955宗，成交土地建筑面積55598萬平方米，同比減少30.1%；成交總價28332億元，同比減少22.7%。

2023年12月，住宅用地成交季節(jié)效應(yīng)明顯增強，而前11月成交相對平淡，觀點指數(shù)認(rèn)為，原因在于12月城投拿地大幅增長疊加部分總價較高的優(yōu)質(zhì)地塊“踩點”出讓。

溢價率方面，2023年較多的高溢價地塊在3-4月成交，觀點指數(shù)認(rèn)為，這是銷售市場反彈的情緒表現(xiàn)。由于3-4月為春節(jié)疊加疫情防控放松后的銷售反彈周期，房企對銷售的信心也有一定增長，因此也通過“以銷定投”的方式體現(xiàn)在土地成交上。

2024年3-4月亦可能出現(xiàn)局部“小陽春”現(xiàn)象，但經(jīng)過2023年市場的降溫過程，2024年房企拿地可能會更加謹(jǐn)慎。

房企拿地側(cè)重點差異，城中村改造恢復(fù)中

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2023 年拿地支出（權(quán)益口徑）處于前列的企業(yè)分別是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城等房企。

具體到個體上，保利發(fā)展主要關(guān)注大灣區(qū)城市的項目機會，2023年在佛山新增項目的權(quán)益地價超過北京及上海項目，另外東莞的新增土儲亦占據(jù)一定分量；其次則是長三角城市，權(quán)益拿地金額超過30億元的城市中長三角城市共有上海、南京、寧波、杭州、蘇州等5個。

中海則主要關(guān)注一線城市，在這四個城市拿地的權(quán)益地價超過2023年總權(quán)益地價的一半，比例達到58.8%�？傮w來看，中海2023年新增項目主要位于一線城市和東部沿海城市。

房企的另一種擴儲方式是城市更新。房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型階段，構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機會。

其中，城中村改造或成為房企參與的最重要的切入點。據(jù)了解，不少房企已開始布局城中村改造項目。

2023年9月，卓越集團深圳龍華赤嶺頭一片區(qū)舊改項目、南山區(qū)南新北項目分別完成交地，即將進入開發(fā)建設(shè)階段，據(jù)企業(yè)披露，兩項目可售貨值合計約260億元，除住宅外，項目亦將涵蓋商業(yè)、商務(wù)公寓等產(chǎn)品。

中建系企業(yè)在城市更新中的存在感亦不低，近幾個月動作頻頻，中建國際聯(lián)合體中標(biāo)長沙天心黑石鋪城更片區(qū)項目，中建三局聯(lián)合體摘得廣州白云黃邊村舊改項目，中建八局參投廣州黃埔雙沙城更項目。

此外，保利發(fā)展、中海、華潤置地、招商蛇口、萬科等企業(yè)此前已完成合作簽約的項目亦陸續(xù)恢復(fù)推進。

隨著城中村改造項目專項借款支持的落地，項目前期準(zhǔn)備、征收補償、安置建設(shè)等環(huán)節(jié)亦有望更順利地開展。

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