成交低迷是所有房企在2023年面臨的共同難題。盡管中央與地產購房利好政策不斷，但從房企銷售表現來看，行業(yè)信心的修復仍需時日。房企資金鏈改善緩慢，融資仍然受阻，暴雷現象持續(xù)出現。

銷售端“造血”能力的羸弱以及融資端“輸血”的阻塞使得2023年依舊是房企出險頻發(fā)的一年。

對于正常經營的房企來說，保證流動性安全是前提，一旦陷入流動性危機，企業(yè)就很可能陷入信用的惡性循環(huán)。對于已經出險的房企來說，債務化解與保交樓是當下兩大重要任務，出險房企一方面要積極尋求融資渠道以推進風險出清，同時也要重視保交樓任務的執(zhí)行。

華潤置地拔得頭籌、中海緊跟其后，恒隆地產、凱德投資位于前列

觀點指數結合地產及相關領域發(fā)展，于2024年繼續(xù)推出融合房地產開發(fā)、商業(yè)地產、新經濟地產領域的地產G30+。最后，憑借著穩(wěn)健的經營戰(zhàn)略，以及在行業(yè)下行期間所展現的抗風險與盈利能力，華潤置地獲得房地產開發(fā)組別上市企業(yè)卓越表現榜首，恒隆地產和凱德投資的卓越表現同樣值得肯定，分獲商業(yè)地產、新經濟地產組別的首位。

面對行業(yè)調整期的巨大挑戰(zhàn)，華潤置地憑借自身差異化的競爭優(yōu)勢，沉穩(wěn)應對行業(yè)趨勢變化、消費需求波動等外部環(huán)境，營收利潤均實現穩(wěn)健增長，經營性不動產業(yè)務表現亮眼。在行業(yè)盈利空間收窄的背景下，華潤置地盈利能力依舊穩(wěn)健。2023年在營收增長帶動下，華潤置地的凈利潤有小幅提升，實現核心凈利潤277.7億元，同比增長2.9%。

2023年報顯示，華潤置地指除開發(fā)銷售型業(yè)務外還持續(xù)推進其經常性業(yè)務進程，具體包括購物中心、寫字樓、酒店等在內的經營性不動產業(yè)務、華潤萬象生活等在內的輕資產管理業(yè)務、城市更新、長租公寓、康養(yǎng)地產等在內的生態(tài)圈要素型業(yè)務。

據數據披露，華潤置地2023年經營性不動產業(yè)務營收為222.3億元，同比增長30.6%，輕資產管理業(yè)務營收為106.4億元，同比增長27.7%，生態(tài)圈要素型業(yè)務營收61.9億元，同比增長11.6%。此外，其搭建商業(yè)REITs平臺，收益大幅提升；輕資產管理業(yè)務保持高速增長，堅定向城市空間運營服務商轉型；生態(tài)要素圈型業(yè)務進退有序。

商業(yè)地產方面，恒隆地產繼2023年G30+商業(yè)地產奪得榜首后，2024年繼續(xù)衛(wèi)冕。2023年恒隆于內地和香港的租賃收入均錄得增長。其中內地整體租賃收入約62.63億元人民幣，同比增長8%。這是恒隆在不斷變化的市場環(huán)境下仍能實現持續(xù)增長的確據。

新經濟地產方面，凱德投資斬獲新經濟地產組別的榜首。凱德投資在近兩年新設立了6支聚焦于中國市場的基金，包括3支人民幣基金：包括凱德投資中國特殊機會人民幣基金I期、凱德投資中國產業(yè)園核心型人民幣基金I期和II期，總基金規(guī)模近47億元人民幣，并完成了對三個優(yōu)質商辦及產業(yè)園區(qū)資產的收購，新經濟領域將是未來重點的投資方向。

房企盈利降幅收窄，償債能力薄弱

2023年房企盈利相比上年降幅有所收窄，但仍處于虧損區(qū)間。觀點指數結合凈資產收益率、投入資本回報率以及毛利率一同對房企的盈利能力進行評估。根據2019-2023年上市樣本房企數據，房企的ROE（凈資產收益率）及ROIC（投入資本收益率）有所回升，降幅相比2022年有所收窄。

其中，ROE超過10%的房企共計有11家，多數為國、央企。

ROE仍然處于相對低位區(qū)間，主要原因是總資產周轉率以及財務杠桿率持續(xù)下行。2023年房企整體總資產周轉率受年內全國樓市成交低迷影響降幅進一步加大。數據顯示，2023年中國新建商品住宅銷售面積為9.5億平方米，同比下降8.2%，銷售金額約10.3萬億元，同比下降6.0%。全國新房成交的不景氣使得房企去庫存路徑受阻，預收款和整體銷售收入下降，總資產周轉率銳減。

同時可以看到減債減負依舊是房企經營的主旋律。

2023年房企財務杠桿率進一步下降，據觀點指數預測及統(tǒng)計，2023年上市樣本房企凈負債率相較于2022年降低了近30個百分點。

由于2023年房企暴雷事件頻發(fā)，使得房企融資難度再加碼，雖然2023年四季度的融資“三支箭”的落地使房企融資環(huán)境有所改善，但市場上的資金需求仍有較大缺口。

根據觀點指數發(fā)布的2024年1月房地產企業(yè)融資能力表現報告數據，2024年海外債到期金額總計約2753.54億元，相較2023年到期的金額3639.56億元下降24.34%。到期債務主要集中在上半年，其中3、4、6 月是債券到期小高峰。

據觀點指數觀察，近一年房企的發(fā)債平均利率基本穩(wěn)定在3%-3.5%的區(qū)間。發(fā)行票據金額較大的企業(yè)包括保利發(fā)展、中海等國央企，民營企業(yè)發(fā)行規(guī)模僅占比14.29%。

民企與混合所有制房企獲得的債券融資規(guī)模較小，房企融資的緊迫性較強，部分資金有壓力的房企仍有違約的可能。

ROIC作為分析房企真實價值創(chuàng)造能力的輔助性指標，補充了利息支出與公司總投入資本，從數據上看，該指標在近5年內并無較大程度的波動，基本維持在2.8%-3.1%的區(qū)間內。在房企持續(xù)縮表的情況下，加杠桿的空間進一步被收緊，ROIC的穩(wěn)定可以理解為股東和債權人投入資金總和的回報率并無較大變化。

另一方面，房企償債能力薄弱，多數企業(yè)現金儲備不足。

據觀點指數統(tǒng)計及預測，2023年樣本房企經營活動產生的現金流量/帶息負債主要集中在-0.1至0.2區(qū)間，當前均值為0.073，遠低于安全閾值。

此外，據觀點指數統(tǒng)計，樣本房企中目前已有19家出險房企進行債務重組，成功完成債務重組流程的僅為少數企業(yè)，大部分仍未走出債務困境，甚至還有已完成重組或展期的房企，又出現二次違約的情況。

2023年多數房企處置資產以化債自救，例如出售股權以及出售旗下物業(yè)以回流資金。

商業(yè)地產盈利趨于穩(wěn)定，消費類REITs開閘

隨著疫情防控措施解除，同時國家層面配合出臺了一系列促進消費的相關政策，2023年消費市場迅速回溫。

根據國家統(tǒng)計局數據，2023年消費對經濟增長的貢獻率高達82.5%，創(chuàng)下歷史新高。并且，2024年全國兩會也將消費表述為拉動宏觀經濟增長的主引擎。

據觀點指數對上市樣本企業(yè)統(tǒng)計及預測，在經過2019-2022年的持續(xù)下降后，2023年商業(yè)地產企業(yè)的ROE和ROIC指標基本穩(wěn)定，主要是企業(yè)投資物業(yè)收入同比有所上升，但物業(yè)銷售表現低迷，影響了企業(yè)的整體盈利表現。

據觀點指數統(tǒng)計，當前樣本商業(yè)地產企業(yè)的收入構成如下：物業(yè)投資收益占比在45%-70%區(qū)間；辦公樓租金收入約為10%—25%；零售物業(yè)收入方面，各企業(yè)間差的異較大，區(qū)間為10%-60%；酒店收入與物業(yè)買賣通常不足10%的貢獻額。

總體而言，商業(yè)地產的服務屬性并未改變，幾乎全部企業(yè)的主要收入來源依舊是租金收入。因此相較傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務，其現金流穩(wěn)定、償債能力與收益質量方面都具備較強的抗風險能力。

從2023年各企業(yè)的業(yè)務表現來看，收益表現較好的板塊為物業(yè)投資，樣本企業(yè)2023年物業(yè)投資收益相較2022年同比增長2.8%，以恒隆地產為例，恒隆地產2023年整體收益相較2022年同比增長2%，其中，投資物業(yè)收益同比增長4%，內地市場增長勢頭要稍強于香港市場。

除此之外，2023年還是消費基礎設施REITs元年。2023年3月，國家發(fā)改委發(fā)文支持百貨商場、購物中心等項目發(fā)行基礎設施REITs。這是商業(yè)不動產首次被納入REITs試點，

11月，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT等首批項目正式獲批。12月申報的華安百聯消費REIT以及華夏首創(chuàng)奧萊REIT項目狀態(tài)也更新為已受理。2024年3月，華夏金茂購物中心REIT在上交所正式掛牌上市，成為國內首批上市的消費基礎設施公募REITs。

新經濟地產營收不及預期，產園REITs整體下行

2023年新經濟地產整體營收迎來近五年的首次下滑，產業(yè)園區(qū)企業(yè)租售和服務收入增速雙降。

在觀點指數觀察的樣本企業(yè)中，2023年超半數的產業(yè)園區(qū)企業(yè)經營數據轉弱，產業(yè)載體銷售受困，租賃遇到較大的壓力。16家樣本上市企業(yè)中，有12家企業(yè)營收下降，11家歸母凈利潤錄得下跌，10家毛利率較去年同期下滑。超半數企業(yè)上半年的經營遇到了較大困難，經營數據整體轉弱。

在充滿壓力的行業(yè)背景下，產業(yè)園區(qū)還面臨供需錯配、“主題產業(yè)園”名不副實、“產業(yè)保障房”過量供應等問題。

據觀點指數統(tǒng)計及預測，2023年新經濟地產企業(yè)整體的盈利情況相較2022年出現小幅下滑，主要是市場此前預計的商業(yè)活動快速恢復的情況未見，新增需求不足，且受國際需求急跌的影響，外向型的企業(yè)訂單削減，企業(yè)擴大生產規(guī)模、增加租賃面積的意欲大減，甚至出現大租戶縮減業(yè)務并退租的現象。

新經濟地產REITS方面，截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首發(fā)募集資金總額達954.52億元，離千億大關愈發(fā)接近，其中，產業(yè)園REITs占31%，共計9支。

截至2023年底，國內REITs市場已發(fā)行待上市的產業(yè)園REITs還有4只，分別為易方達廣開控股產業(yè)園REIT、華泰南京建鄴產業(yè)園REIT、中金重慶兩江產業(yè)園REIT、博時津開科工產業(yè)園REIT。

2023年上市REITs交易數據顯示，二級市場REITs均出現不同程度的下跌，平均降幅為21.33%，跌幅較大的REITs主要出現在產業(yè)園區(qū)類，其中博時招商蛇口產業(yè)園REIT降幅最大，全年下跌44.94%，并且華安張江產業(yè)園REIT和建信中關村產業(yè)園REIT年內降幅均超30%，上市以來的收益率幾乎全部消化。

產業(yè)園類REITs年內跌幅較大主要受到宏觀經濟市場基本面的影響，底層資產出租率持續(xù)下降，部分產園REITs受大客戶退租影響明顯，同時招租落后于預期，致未來營收不確定性增大。

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