5月12日，呈貢邦泰·臻境開盤，據(jù)說賣得不錯(cuò)。克而瑞的統(tǒng)計(jì)是開盤當(dāng)天就去化79%，賣了135套。而邦泰地產(chǎn)自己的發(fā)布的數(shù)據(jù)是賣了156套。這在當(dāng)下昆明樓市的確是個(gè)非常亮眼的成績(jī)。
邦泰·臻境開盤當(dāng)天的熱銷場(chǎng)面（圖源：邦泰云南）
邦泰·臻境為什么賣得好？一方面是因?yàn)閮r(jià)格，克而瑞公布的首開均價(jià)才8000-9500元/平米，比周邊競(jìng)品每平米便宜1000元到2000元，而且首開還贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)車位，優(yōu)勢(shì)確實(shí)很明顯。
另一方面則是因?yàn)榈梅柯矢�。按照邦泰自己公布的資料，邦泰·臻境幾個(gè)戶型的得房率最低也有100%，而且戶型設(shè)計(jì)也比較出色，方正而且浪費(fèi)少，非常吸引人。
邦泰·臻境得房率高是因?yàn)殛柵_(tái)又寬又長(zhǎng)，而且所有戶型都是雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，由于陽臺(tái)一般是按照50%計(jì)算建筑面積，所以算下來實(shí)得面積很高。
在邦泰·臻境公布的3個(gè)主力戶型中，即便是面積最小的111平米戶型，景觀陽臺(tái)的長(zhǎng)度也有6.8米，寬度則達(dá)到了驚人的2.8米，而且還帶有一個(gè)寬度達(dá)2.2米的生活陽臺(tái)，難怪實(shí)際得房率達(dá)到100%。
邦泰·臻境111平米戶型
在邦泰·臻境的3個(gè)主打戶型中，景觀陽臺(tái)最窄的也有2.5米，最寬的有2.8米，這比目前昆明市場(chǎng)上其他樓盤最多1.8米寬度的陽臺(tái)要寬得多，所以贈(zèng)送面積也大得多。比如邦·泰臻境145平米的四房戶型，景觀陽臺(tái)有7.2米長(zhǎng)2.5米寬，面積18平米，贈(zèng)送一半就有9平米。
115平米的D戶型前后兩個(gè)陽臺(tái)加起來有25平米，贈(zèng)送一半的話就有12.5平米，贈(zèng)送面積占建筑面積的11%，相當(dāng)于送了一間大臥室，相當(dāng)劃算。
但邦泰·臻境的超寬陽臺(tái)引發(fā)了業(yè)內(nèi)的不少疑問——難道昆明市對(duì)住宅陽臺(tái)的計(jì)容面積規(guī)定有調(diào)整？
《昆明市城鄉(xiāng)建筑規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（2022版）有關(guān)陽臺(tái)計(jì)算面積和容積率的規(guī)定是這樣的：陽臺(tái)面積宜為客廳（含餐廳）、主臥、次臥等對(duì)應(yīng)房間面積的35%，不應(yīng)大于40%，其中廚房陽臺(tái)面積不應(yīng)大于廚房面積的50%，若導(dǎo)致陽臺(tái)進(jìn)深小于1.5米時(shí)可按1.5米設(shè)置，超出部分按照全面積計(jì)入計(jì)容建筑面積。
按照《規(guī)定》，2022年之后的昆明新建住宅，陽臺(tái)面積不應(yīng)超過對(duì)應(yīng)房間面積的40%，而廚房陽臺(tái)的進(jìn)深如果超過1.5米，超出部分就要全部計(jì)入計(jì)容建筑面積。
另外，昆明市有關(guān)陽臺(tái)和凸窗建筑面積計(jì)算細(xì)則規(guī)定，凸陽臺(tái)進(jìn)深超過1.8米，凹陽臺(tái)進(jìn)深超過2.4米，就要全部計(jì)算建筑面積。這也是昆明絕大多數(shù)樓盤的景觀陽臺(tái)寬度很少超過1.8米的主要原因。
但從邦泰·臻境的戶型圖看，景觀陽臺(tái)的面積明顯超過了對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)面積的40%。比如得房率達(dá)102%的115平米D戶型，主陽臺(tái)對(duì)應(yīng)的房間是次臥和客廳、餐廳，如果不算過道和門廳的話加起來約38平米，可是陽臺(tái)的面積就有19.6平米，占比超過50%。即使連走廊和門廳面積都算上，占比也超過40%。而且此陽臺(tái)的寬度（進(jìn)深）達(dá)到2.8米，無論屬于凸陽臺(tái)還是凹陽臺(tái)，按過去的規(guī)定都應(yīng)全部計(jì)算建筑面積。
另外，該戶型廚房陽臺(tái)的進(jìn)深也大大超過1.5米，達(dá)到2.3米，面積約5.5平米，而廚房面積才7.2平米，廚房陽臺(tái)的面積達(dá)到廚房面積的76%，相當(dāng)夸張。而且這個(gè)廚房陽臺(tái)屬于典型的凸陽臺(tái)，按規(guī)定進(jìn)深超過1.8米就要全部計(jì)算建筑面積。
邦泰·臻境115平米戶型有前后兩個(gè)大陽臺(tái)
作為對(duì)比的是，同樣位于呈貢，去年開盤上市的海榮·滇池瀾庭，陽臺(tái)面積就沒有這么奢侈，以滇池瀾庭和邦泰臻境D戶型差不多的105平米戶型為例，景觀陽臺(tái)的面積才11.2平米，寬度也只有1.5米。
滇池瀾庭105平米戶型
再比如也是去年上市的新盤能建未來城，雖然也是大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，但主要體現(xiàn)在長(zhǎng)度上，比如下圖這個(gè)108平米的戶型，也是雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，其中景觀陽臺(tái)的長(zhǎng)度超過6米，但寬度也只有1.8米。
能建未來城108平米戶型
過去昆明市新建住宅的陽臺(tái)設(shè)計(jì)受到限制，雖然《昆明市城鄉(xiāng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)管理規(guī)定》和《陽臺(tái)和凸窗建筑面積計(jì)算細(xì)則》都沒有限制陽臺(tái)進(jìn)深（寬度），但由于規(guī)定了景觀陽臺(tái)進(jìn)深超過1.8米就要全部計(jì)算建筑面積，廚房陽臺(tái)進(jìn)深超過1.5米也要全部計(jì)算建筑面積，而且規(guī)定了陽臺(tái)總面積占整套住宅建筑面積的上限比例，所以在邦泰臻境之前，昆明新建住宅的景觀陽臺(tái)基本都不超過1.8米的寬度，生活陽臺(tái)的寬度大多在1.5米，邦泰臻境是少見的例外。
但既然邦泰臻境的戶型設(shè)計(jì)能順利過規(guī)并上市銷售，說明設(shè)計(jì)方案得到了相關(guān)部門的許可。這就帶來一個(gè)疑問，是不是昆明市對(duì)建筑面積和容積率的計(jì)算有所放松？如果是的話，對(duì)開發(fā)商來說當(dāng)然是一個(gè)好消息，意味著可以大大方方的“偷”面積了。對(duì)購房者當(dāng)然也實(shí)惠多多。
邦泰臻境陽臺(tái)超大不說，還統(tǒng)一封閉陽臺(tái)，進(jìn)一步增加了陽臺(tái)的實(shí)用性
從全國(guó)各地的房地產(chǎn)政策變化趨勢(shì)看，以往越收越緊的規(guī)劃設(shè)計(jì)限制確實(shí)也有悄悄放松的跡象，像青島等城市就已經(jīng)有類似允許在陽臺(tái)、露臺(tái)、挑空層“偷”面積的做法，這也是因?yàn)楫?dāng)前樓市萎靡，房子不好賣，有關(guān)部門松一松政策，讓房企有一定操作空間，也相當(dāng)于變相降價(jià)房?jī)r(jià)，有利于新房銷售，從而激發(fā)開發(fā)積極性。而比起房貸利率等全國(guó)一盤棋的剛性政策，地方在設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范上確實(shí)有自主政策調(diào)控余地。
不過，邦泰臻境雖然陽臺(tái)超大，但卻沒有采取時(shí)下流行的飄窗設(shè)計(jì)，從外立面效果圖看應(yīng)該是落地窗。邦泰臻境沒有飄窗，當(dāng)然也就沒有隨飄窗而來的贈(zèng)送面積。按照規(guī)定，飄窗窗臺(tái)寬度最大為0.8米，每個(gè)飄窗大概可以贈(zèng)送1平米左右的面積。邦泰臻境沒有飄窗，難道是把贈(zèng)送面積都轉(zhuǎn)化為陽臺(tái)了嗎？
從實(shí)用角度而言，陽臺(tái)當(dāng)然要好過飄窗，飄窗的贈(zèng)送窗臺(tái)面積在使用中其實(shí)相當(dāng)雞肋。另外，從效果圖看，邦泰臻境似乎是統(tǒng)一封閉陽臺(tái)，這就使得項(xiàng)目的超大陽臺(tái)更具實(shí)用價(jià)值。
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