上月，官渡區(qū)曾在成都舉辦過一場重點項目招商引資推介會，為40余家重點參會企業(yè)介紹了一批重點旅居、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園和待開發(fā)用地，其中有一宗位于滇池邊，夾在兩個濕地公園當中的商業(yè)用十分引人矚目。
巔峰薈二期地塊現(xiàn)狀
熟悉昆明房地產(chǎn)市場的人，對這宗土地并不陌生，因為它屬于昆明頂級商墅用地，本來是俊發(fā)計劃開發(fā)的巔峰薈二期地塊，編號為17-1。位于該地塊東側(cè)，俊發(fā)已經(jīng)完成開發(fā)的巔峰薈一期可以說鼎鼎大名，此項目雖然屬于商業(yè)用地，但俊發(fā)開發(fā)的是商墅產(chǎn)品，也就是說建筑形態(tài)其實是別墅。
由于地處滇池邊，又屬于會展板塊，兩大濕地公園環(huán)繞，環(huán)境條件極其優(yōu)越，所以巔峰薈成為俊發(fā)繼滇池ONE、滇池俊府、海東俊園和河畔俊園后，在生態(tài)半島區(qū)域開發(fā)的頂豪產(chǎn)品。2019年，俊發(fā)更是與凱悅集團簽約，在巔峰薈一期東側(cè)地塊上引入凱悅酒店，進一步提升了巔峰薈的價值。
巔峰薈一期的32棟商墅已經(jīng)建成，凱悅酒店主體封頂
根據(jù)規(guī)劃，巔峰薈總共有三個地塊，2019年開始開發(fā)，其中巔峰薈一期的商墅已經(jīng)建成在售，總共有30多棟，當年最貴一棟標價上億元，是昆明同類產(chǎn)品中的價格之冠，在市場上名聲響亮。而同屬于巔峰薈一期的凱悅酒店作為俊發(fā)酒店板塊的標桿項目，簽約后也很快完成了土建，但在俊發(fā)2022年債務爆雷后，酒店和巔峰薈二期均已停工。
俊發(fā)巔峰薈總平圖（圖自官渡區(qū)）
如今官渡區(qū)將巔峰薈二期地塊列入招商項目，意味著俊發(fā)對該地塊的開發(fā)已基本躺平，要靠政府出面跨省招商。根據(jù)官渡區(qū)國投發(fā)布的招商資料，巔峰薈二期地塊（17-1）面積為82.2畝，商務金融性質(zhì)，容積率0.44，可售面積約3.7萬方，建筑限高24米，土地使用年限至2052年。
宗地的合作方式分為土地轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)兩種。地塊目前絕大部分是凈地，僅完成了3個棟號的建設及前期地勘、試樁等工程。地塊的土地成本為1.92億元（含1.04億元外掛），加上已完成的1.86億元建安成本，已投資金約3.78億元，這個數(shù)字大概率也就是此地塊轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)的“標價”。
如果以3.78億元計算，由于地塊容積率只有0.44，算下來樓面地價已經(jīng)超過萬元，委實不低，除非受讓方或者合作方能延續(xù)當年巔峰薈的超高售價，單棟的標價能夠3000萬起步，最高上億的話，倒是也有利可圖，但問題就在于如今的市場行情已經(jīng)不是巔峰薈一期推出的2019年，上億元的商墅還有沒有市場？
巔峰薈是昆明首個總價過億的豪宅項目（項目效果圖）
2019年底首次發(fā)布亮相的巔峰薈一期，各項規(guī)劃對標成都麓湖，創(chuàng)造了俊發(fā)自己以及昆明的豪宅高度，同時也把主城的豪宅價格抬到了過億級檔次，迄今市場上都沒有項目能超越。
為了支撐身價，巔峰薈一期的單棟面積達到420-1218平米，億元級樣板間里諸如單方造價約2000元/平方米的YKK系統(tǒng)門窗，造價16萬的觀賞魚缸、造價18萬的家庭影音系統(tǒng)以及隨處可見的國際奢牌家具、家電都令人咂舌。
巔峰薈億級樣板間實拍
但身價太高，加上又屬于商業(yè)物業(yè)，使得巔峰薈的市場受眾面十分狹窄，一期總共32棟商墅至今只成交11棟，仍有三分之二待字閨中。正在招商的巔峰薈二期地塊如果是同樣的產(chǎn)品，同樣的價格，市場前景恐怕也不樂觀。
巔峰薈當年能標價上億，除了環(huán)境優(yōu)越，地塊本身屬于昆明最好的商墅用地，產(chǎn)品定位高端之外，與俊發(fā)配套建設的凱悅酒店、俊廷里高端商業(yè)街有關，如今俊廷里和凱悅酒店均已爛尾，也讓巔峰薈二期的價值打了折扣。
2019年，俊發(fā)集團與凱悅集團簽約
在巔峰薈二期地塊的招商資料中，云南房網(wǎng)注意到一個細節(jié)，就是地塊已完成的建安成本達1.86億元，但以17-1地塊現(xiàn)有建設狀況，建安投入肯定沒有這么多，猜測是不是包含了本屬于巔峰薈一期的凱悅酒店。
凱悅酒店占地約100畝，總建筑面積6萬平米（地上3.2萬），在停工之前已經(jīng)實現(xiàn)主體封頂，算上酒店已完成建設投入，加上17-1地塊上已經(jīng)完成的3棟建筑和地勘、試樁等投入，數(shù)字可能差不多有1.86億。但如果凱悅酒店已完成部分成為巔峰薈二期地塊對外招商的成本，那么，是不是意味著凱悅酒店要靠巔峰薈二期的招商來挽救？
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