自從昆明購房剛需大規(guī)模轉(zhuǎn)向二手房市場，昆明新房的主戰(zhàn)場就變成了改善房，其中大平層又成為高端項目的標配，目前昆明主城五區(qū)在售的項目中，有41個都有面積在180平米以上的平層大戶型，擁有200平米以上大平層的項目則有24個。
擁有昆明最大平層住宅中鐵建西派國樾
大平層雖然是豪宅象征，但因為面積太大，總價很高，去化速度其實很慢，比如大平層比較集中的雙塔片區(qū)，幾乎每個項目都有200平米以上的大平層，價格最高的賣到了差不多近千萬一套，但銷售普遍很慢，都是各個項目中最晚賣掉的產(chǎn)品。巫家壩有名的豪宅項目西派國樾，當年銷售很火爆，但在項目已經(jīng)交付后，面積最大的356平米大平層仍然沒有賣完。
面對有限的市場需求，昆明大平層的競爭十分激烈。如今，昆明大平層市場又要加入一個實力玩家——山海原著。
龍湖山海原著是昆明標桿高端項目之一，但無論是最早銷售的洋房地塊上宸，還是高層地塊御景與攬境，面積最大的平層戶型是攬境的184平米，御景最大的戶型才147平米。雖然山上宸也有面積更大的產(chǎn)品，但只有疊墅、躍層。
山海原著攬境
今年初，仁澤地產(chǎn)將最后一個地塊轉(zhuǎn)讓給了龍湖，這個地塊的面積比攬境和御景都要大，是山海原著的最后一個地塊，距離御景地塊非常近，環(huán)境條件和規(guī)劃條件也比較類似，云南房網(wǎng)在今年3月曾猜測龍湖可能會在這個地塊上開發(fā)與御景相似的產(chǎn)品，但產(chǎn)品類型和價格跨度會更大。
近期，云南房網(wǎng)從龍湖地產(chǎn)處獲悉，該地塊將建設(shè)龍湖最高端產(chǎn)品線之一的御湖境。御湖境是龍湖在2022年推出的三個高端產(chǎn)品線之一，另外兩個是“云河頌”和“青云闕”。
龍湖方面同時還透露，御湖境將會有大平層產(chǎn)品，至于是類似攬境的180平米級別大平層，還是更高級別的200平米大平層，目前還不得而知。但正如前文所述，目前昆明大平層產(chǎn)品數(shù)量不少，競爭也比較激烈，山海原著·御湖境如果也推大平層，定價必然不會低，但這就給銷售帶來了壓力，而御湖境除了地段和環(huán)境優(yōu)勢，龍湖可能還得有其他招數(shù)才行。
山海原著御湖境效果圖
目前昆明增加大平層賣點最常用的招數(shù)是在裝修檔次上做文章，在同一個樓盤中，大平層的裝修設(shè)計、材料、工藝明顯超過普通戶型，比如錦粼天序，259平米的大平層裝修檔次就大大高于普通戶型，金茂府、大華翠湖映、西派國樾、西派城樾等都是如此。
御湖境如果有大平層產(chǎn)品，按照龍湖的產(chǎn)品調(diào)性，裝修檔次應(yīng)該不低，但昆明大平層在這方面都不弱，御湖境準備的另一個殺招是名校。
前段時間云南房網(wǎng)得到消息，龍湖打算出資3000萬，以捐資助學(xué)的方式，聯(lián)合度假區(qū)促成原來對口的度假區(qū)實驗學(xué)校加入昆三中教育集團，從而使得山海原著的配套學(xué)校升級為名校昆三中。
度假區(qū)實驗學(xué)校西南海校區(qū)
山海原著原本劃片的學(xué)校是度假區(qū)實驗學(xué)校，這是一所9年制公辦學(xué)校，有西南海和滇池衛(wèi)城兩個校區(qū)，其中西南海校區(qū)距離山海原著比較近。據(jù)說度假區(qū)實驗學(xué)校加入昆三中集團的事宜已經(jīng)有了基本眉目，達成后度假區(qū)實驗學(xué)校的師資力量和教學(xué)水平將能大大提高。
其實龍湖山海原著的上宸、攬境和御景都已接近銷售尾聲，有的已經(jīng)交付入住，本來不必在教育資源方面再大動干戈，而之所以龍湖仍在牽頭積極促成教育升級，目的主要是為了配合即將推出的御湖境。御湖境的總建面有19萬平米，體量不小，而樓面地價已經(jīng)接近1萬，開發(fā)成本不低，所以才計劃開發(fā)大平層等高端產(chǎn)品，而升級教育資源就是為了讓御湖境的大平層更有競爭力。
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