從5月到8月，邦泰集團(tuán)無(wú)疑是昆明市場(chǎng)上最風(fēng)光的房企，兩個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云輪番領(lǐng)跑銷(xiāo)售榜。
邦泰·悅九章·彩云的實(shí)景樣板區(qū)
克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，5月首開(kāi)的邦泰·臻境，當(dāng)月就登上昆明新盤(pán)銷(xiāo)售金額第一的位置；6月份，邦泰·臻境繼續(xù)以大幅領(lǐng)先第二的優(yōu)勢(shì)占據(jù)榜首位置。到了7月，7月20日才開(kāi)盤(pán)的邦泰·悅九章·彩云，立刻就成了銷(xiāo)售金額月度冠軍，而暢銷(xiāo)3個(gè)月的邦泰·臻境風(fēng)頭不減，依然排在前五位置。
昆明新房7月銷(xiāo)售榜（克而瑞數(shù)據(jù)及圖表）
8月份邦泰的表現(xiàn)依然強(qiáng)勢(shì)，第一周邦泰·悅九章就賣(mài)了39套，無(wú)論套數(shù)還是銷(xiāo)售金額都排名榜首。第二周邦泰·臻境則以28套的成交量排名第一。預(yù)計(jì)整個(gè)8月邦泰兩個(gè)新項(xiàng)目的銷(xiāo)量都不會(huì)差，大概率月銷(xiāo)冠軍仍然歸邦泰所有。
雖然這幾個(gè)月也有其他項(xiàng)目賣(mài)得不錯(cuò)，可是和邦泰不同的是，其他樓盤(pán)大多屬于虧本銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商賠錢(qián)賺吆喝，而邦泰則不同，盡管兩個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格也都不高，但只是賺多賺少的問(wèn)題，財(cái)務(wù)上總體健康。
如此說(shuō)來(lái)，邦泰在昆明就一帆風(fēng)順了嗎？當(dāng)然也不見(jiàn)得，接下來(lái)邦泰將有今年的第三個(gè)新項(xiàng)目上市發(fā)售，而這個(gè)已命名為邦泰·璟和的項(xiàng)目將迎來(lái)真正的市場(chǎng)考驗(yàn)。
邦泰璟和位于雙塔片區(qū)
邦泰·璟和位于雙塔片區(qū)，緊臨錦粼天曜、錦粼天序和綠城鳳起蘭庭，旁邊的復(fù)地云極和綠地云和中心也有尾房在售。
為什么說(shuō)邦泰璟和將會(huì)是邦泰入昆以來(lái)的最大考驗(yàn)？這就要說(shuō)到邦泰·臻境和邦泰·悅九章暢銷(xiāo)的原因了。
這兩個(gè)項(xiàng)目之所以賣(mài)得好，原因其實(shí)也不復(fù)雜，歸結(jié)起來(lái)主要是兩條，一是價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，二是產(chǎn)品力比較強(qiáng)。實(shí)際上單論價(jià)格的話(huà)，邦泰·臻境和邦泰·悅九章的均價(jià)在呈貢都不算最低，但邦泰卻在相對(duì)較低的價(jià)格下做到了不錯(cuò)的產(chǎn)品品質(zhì)，戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套、公區(qū)、景觀都有亮點(diǎn)，尤其是大面積陽(yáng)臺(tái)、高贈(zèng)送進(jìn)一步提高了性?xún)r(jià)比。
而邦泰能做到這一點(diǎn)，一方面是因?yàn)樽鳛楹笃鸱科蟾鞣矫姹容^接地氣，而且今年相對(duì)寬松的規(guī)劃條件給了邦泰以產(chǎn)品創(chuàng)新的機(jī)會(huì)。另一方面，邦泰·臻境和邦泰·悅九章相對(duì)較低的開(kāi)發(fā)成本，給邦泰創(chuàng)造了打價(jià)格牌的條件。
邦泰悅九章的公共區(qū)域
比如邦泰·臻境，土地原本屬于孔雀鎮(zhèn)項(xiàng)目，調(diào)整規(guī)劃重新出讓后去年被邦泰底價(jià)拿下，折合樓面地價(jià)才1300元/平米。雖然拿地條件中要求邦泰收購(gòu)呈貢33785平米的爛尾商業(yè)，但收購(gòu)價(jià)格、收購(gòu)時(shí)間都有得談，這就給了邦泰比較大的回旋空間。
邦泰·悅九章的拿地價(jià)格也不高，折合樓面地價(jià)才1004元/平米，只不過(guò)外掛條件比較多，要求建設(shè)6萬(wàn)平米回遷房和不少于600個(gè)地下車(chē)位，還要建一所幼兒園和24班小學(xué)，以及道路和商業(yè)配套配套等，但即便加上外掛成本，也足夠支持邦泰·悅九章如今的定價(jià)。
邦泰·悅九章
有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，加上大陽(yáng)臺(tái)高贈(zèng)送，產(chǎn)品品質(zhì)又不錯(cuò)，邦泰兩個(gè)新項(xiàng)目一路旺銷(xiāo)也就不難理解了。但接下來(lái)的邦泰璟和面臨的是另一番情形。
邦泰取得邦泰·臻境和邦泰·悅九章地塊時(shí)都沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，屬于底價(jià)拿地，而今年2月邦泰·璟和地塊在網(wǎng)上拍賣(mài)時(shí)，遇到了建投搶地，雙方經(jīng)過(guò)10輪競(jìng)價(jià)才分出勝負(fù)，最終拿地價(jià)格比起拍價(jià)高了9.36%，溢價(jià)雖然也不算高，但畢竟是這幾年少有的溢價(jià)成交土地，樓面價(jià)也達(dá)到了6846元/平米，甚至高于綠城鳳起蘭庭。
好在這塊土地的外掛成本不高，只要求建設(shè)一所3691平米的幼兒園。可是即便如此，算上建安成本后，邦泰璟和的每平米成本至少要一萬(wàn)多。只不過(guò)雙塔片區(qū)房?jī)r(jià)比較高，在售的幾個(gè)項(xiàng)目售價(jià)都在一萬(wàn)六七以上，算下來(lái)邦泰璟和仍有較大定價(jià)空間，但問(wèn)題是雙塔片區(qū)的兩個(gè)在售主力樓盤(pán)——錦粼天曜和鳳起蘭庭賣(mài)的都是高端精裝房，裝標(biāo)比較高，而邦泰多半還是賣(mài)毛坯房，定價(jià)至少要比競(jìng)品低三四千才算是站在同一起跑線(xiàn)，如果還要有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，定價(jià)要更低才行，但更低的價(jià)格很可能就要觸及成本線(xiàn)。
因此，邦泰璟和上市后，價(jià)格優(yōu)勢(shì)很可能并不大，這就要看產(chǎn)品方面能不能依然出彩，尤其是能不能繼續(xù)高贈(zèng)送。從邦泰璟和已經(jīng)流傳出的戶(hù)型圖看，大陽(yáng)臺(tái)還是繼續(xù)有，贈(zèng)送也不少，可是沒(méi)有前兩個(gè)項(xiàng)目那么驚艷。不過(guò)邦泰璟和的戶(hù)型圖外流還是在5月，不排除最終方案還會(huì)有調(diào)整。
另外，邦泰·臻境和邦泰·悅九章都在呈貢，周邊的對(duì)手不多也不算強(qiáng)，而且銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)錯(cuò)開(kāi)比較多，但邦泰璟和不同，附近的龍湖、新希望、綠城、綠地、復(fù)地都是強(qiáng)悍對(duì)手，鳳起蘭庭和錦粼天曜也正在強(qiáng)銷(xiāo)期，邦泰璟和需要與這些對(duì)手正面剛。
因此，邦泰璟和開(kāi)盤(pán)后，邦泰集團(tuán)將迎來(lái)今年在昆明的最大考驗(yàn)。
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