樓市雖然還在筑底，但昆明改善賽道卻越來(lái)越擁擠。
住房雙軌制催生新改善時(shí)代
該如何理解這句話？
最近兩年改善樓盤(pán)的份額占比越來(lái)越大。去年前十位熱銷盤(pán)都是定位改善或高端的品質(zhì)項(xiàng)目，到了今年上半年，甚至在前20樓盤(pán)中都很難找到剛需盤(pán)。
今年上半年昆明銷量前20基本是改善或高端項(xiàng)目（克而瑞數(shù)據(jù)）
以往剛需大盤(pán)霸榜的局面徹底改變。
其次是改善產(chǎn)品光譜拉長(zhǎng)，分食從頂豪到首改的各細(xì)分市場(chǎng)，全面覆蓋不同改善階段、不同人群的需求。
造成這一現(xiàn)象的主要原因，根本在于“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系已經(jīng)確立，“政府保障基本住房需求、市場(chǎng)滿足多層次多樣化住房需求”，趨勢(shì)無(wú)可逆轉(zhuǎn)。
更直白的說(shuō)法是——“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”。
昆明落地實(shí)施也很快，今年計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)8個(gè)配售型保障房項(xiàng)目，可供應(yīng)5000多套保障房。勢(shì)必?cái)D占甚至替代剛需市場(chǎng)，大部分剛需客群將被鎖定。
昆明首個(gè)配售型保障性住房已經(jīng)開(kāi)始申購(gòu)
有人將此描述為：剛需要消失了。
或許略有夸張，但商品房的主流將匯集到改善賽道，住房雙軌制肯定是大勢(shì)所趨。
上個(gè)月昆明出臺(tái)的樓市新政明確：鼓勵(lì)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，建設(shè)綠色建筑、智能建筑等高品質(zhì)多樣化的住宅產(chǎn)品。加大教育、醫(yī)療、交通、休閑娛樂(lè)等設(shè)施的建設(shè)，提升居住品質(zhì)和區(qū)域價(jià)值。
很明顯，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的引導(dǎo)和鼓勵(lì)方向明確為改善產(chǎn)品。
極端一點(diǎn)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只�！坝矂偂备纳埔粭l路了。
市場(chǎng)對(duì)政策的變化總是最為敏感，因此當(dāng)我們觀察昆明當(dāng)下的改善市場(chǎng)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)改善產(chǎn)品的多樣化光譜已清晰可見(jiàn)。
具體來(lái)說(shuō)，以往對(duì)改善=大戶型的簡(jiǎn)單理解過(guò)時(shí)了，重新定義改善、擴(kuò)大改善需求將成為必然。
房地產(chǎn)進(jìn)入新改善時(shí)代，危機(jī)與機(jī)遇并存，該如何應(yīng)對(duì)？
萬(wàn)科滇池雙子星項(xiàng)目發(fā)布
最近萬(wàn)科發(fā)布的滇池雙子星項(xiàng)目——桂語(yǔ)東方、都會(huì)半島，就是典型案例，具體來(lái)看，萬(wàn)科是怎樣以全新的片區(qū)和產(chǎn)品思維，來(lái)應(yīng)對(duì)已發(fā)生變化的市場(chǎng)邏輯。
新改善時(shí)代認(rèn)清片區(qū)最重要
我們常說(shuō)選擇比努力更重要，而新改善時(shí)代的購(gòu)房邏輯，選準(zhǔn)片區(qū)居于首位。
就昆明來(lái)說(shuō)，具有明顯改善屬性的片區(qū)看上去不少，比如早年的翠湖、度假區(qū)、世博片區(qū)，到后來(lái)的草海、雙塔、會(huì)展等片區(qū)。
貼上“富人區(qū)”的標(biāo)簽，意味著優(yōu)越的地段、配套和資源，因此很容易形成樓盤(pán)扎堆、推高地價(jià)房?jī)r(jià)的局面，很快催熟片區(qū)，使可開(kāi)發(fā)空間迅速減少，這一過(guò)程在很多優(yōu)質(zhì)片區(qū)反復(fù)出現(xiàn)。
最近幾年，昆明改善項(xiàng)目的主陣地轉(zhuǎn)移擴(kuò)展至滇池沿岸，優(yōu)質(zhì)地段迅速形成連片開(kāi)發(fā)的規(guī)律再次被驗(yàn)證，比如主城區(qū)靠近滇池沿岸的草海，開(kāi)發(fā)短短數(shù)年到現(xiàn)在竟然已無(wú)地可賣。
如果再去除同樣沒(méi)有開(kāi)發(fā)空間的度假區(qū)，昆明主城唯一可享滇池資源的只剩下了會(huì)展片區(qū)。
會(huì)展片區(qū)改善屬性純粹
一方面，會(huì)展片區(qū)經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，地鐵5號(hào)線貫通，上師大官渡實(shí)驗(yàn)學(xué)校、云大附屬會(huì)展學(xué)校等名校進(jìn)駐，王府井小鎮(zhèn)開(kāi)業(yè)，多個(gè)濕地公園建成，生態(tài)優(yōu)越，配套完善，入住人口增多，區(qū)域成熟度大幅提升。
另一方面，會(huì)展片區(qū)改善屬性純粹，特別是萬(wàn)科七彩國(guó)際社區(qū)多個(gè)品質(zhì)項(xiàng)目主導(dǎo)片區(qū)開(kāi)發(fā)以來(lái)，深挖片區(qū)基底價(jià)值，不斷迭代產(chǎn)品，強(qiáng)化片區(qū)配套資源，滇池湖居的人居價(jià)值也得到了最大程度的賦能。
所以進(jìn)入新改善時(shí)代后，跟著萬(wàn)科選滇池會(huì)展片區(qū)，可能是最不容易出錯(cuò)的選擇。
都會(huì)半島領(lǐng)銜，風(fēng)起第三半島
熟悉會(huì)展片區(qū)的人都知道，片區(qū)的項(xiàng)目分布主要集中于三個(gè)半島和滇池會(huì)展中心周邊，目前三個(gè)半島的用地規(guī)劃中，已沒(méi)有可開(kāi)發(fā)土地，而作為片區(qū)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)者，萬(wàn)科導(dǎo)入的七彩國(guó)際社區(qū)大盤(pán)項(xiàng)目正逐步拓展開(kāi)發(fā)邊界，其中萬(wàn)科剛亮相雙子星中的都會(huì)半島，則是全新板塊第三半島的開(kāi)山之作。
滇池三個(gè)半島中，福保半島和星海半島最早開(kāi)發(fā)，多個(gè)知名高端盤(pán)都落子于此，第三個(gè)半島為東側(cè)的寶豐半島。
如上圖所示，第三半島區(qū)為寶豐半島及其縱深區(qū)域，總面積約1.8萬(wàn)畝，其中綠地公園面積約7620畝，差不多占一半，匯集了寶豐濕地、五甲塘濕地、西亮塘濕地、海東濕地等，生態(tài)基底更為優(yōu)越。
幾大濕地公園之間，匹配的居住區(qū)大多是洋房別墅項(xiàng)目，規(guī)劃容積率大部分在1—2之間，最高容積率3.2，建筑限高最高僅80米，臨滇池的區(qū)域限高24到60米。
寶豐濕地公園（圖源昆明滇池綠道）
除了優(yōu)越的低密湖居生態(tài)資源，第三半島區(qū)還背靠南市成熟配套，會(huì)展中心王府井小鎮(zhèn)、世紀(jì)城海樂(lè)世界、新亞洲等大商圈都在10分鐘生活圈內(nèi)，都市生活氣氛濃厚。
萬(wàn)科都會(huì)半島正好處于第三半島區(qū)的核心位置，都市生活與滇池生態(tài)的雙重價(jià)值凸顯。
前面說(shuō)過(guò)，新改善時(shí)代需要重新定義改善，其出發(fā)點(diǎn)是，改善需求是全方位的，產(chǎn)品品質(zhì)、公區(qū)配置等硬件層面，社區(qū)氛圍、體驗(yàn)感等軟件層面，都是缺一不可的產(chǎn)品要素。
在改善產(chǎn)品迭代創(chuàng)新方面，萬(wàn)科走在了前面，這就是萬(wàn)科研發(fā)了5年的“未來(lái)城市理想單元”成果。
“未來(lái)城市理想單元”樣本——上海理想之地
以去年上海的銷冠項(xiàng)目萬(wàn)科理想之地為例。
項(xiàng)目最突出的特點(diǎn)是以一個(gè)“超級(jí)十字路口”替代常見(jiàn)的社區(qū)底商，設(shè)置了藝術(shù)展廳、市集空間、運(yùn)動(dòng)館、鄰里中心等“公建盒子”，居民的高頻生活需求得以解決，同時(shí)生活濃度、體驗(yàn)感、社區(qū)活力、鄰里氛圍、情緒價(jià)值都得到最大限度的呈現(xiàn)。
萬(wàn)科都會(huì)半島全盤(pán)規(guī)劃小篆街社區(qū)生活配套（效果圖）
在產(chǎn)品內(nèi)核理念上，不管是上海理想之地還是昆明落地的都會(huì)半島，首先強(qiáng)調(diào)的是社區(qū)空間與生活場(chǎng)景的無(wú)邊界融合，比如都會(huì)半島設(shè)計(jì)的三大主題泛亞會(huì)所——【童玩盒子/樹(shù)屋童玩】、【學(xué)習(xí)盒子（書(shū)香嶼）/智慧集群 】、【健身盒子/樂(lè)享健身】。這從根本上改變了改善定義——不再簡(jiǎn)單以面積大小論改善，而回歸到生活本身，一切從貼身的日常需求出發(fā)考量和設(shè)計(jì)產(chǎn)品。
都會(huì)半島的學(xué)習(xí)盒子（效果圖）
在戶型設(shè)計(jì)上，都會(huì)半島相較于七彩國(guó)際社區(qū)早期產(chǎn)品也有重大突破。
來(lái)看幾個(gè)戶型感受一下：
這4個(gè)建面約82到125平米的戶型，通過(guò)入戶花廳、飄窗落地、內(nèi)嵌式“S”墻、大陽(yáng)臺(tái)等多種拓展手段，實(shí)現(xiàn)了最低95%，最高101%的得房率。我們知道普通高層住宅的得房率一般在70—80%之間，多層洋房高一點(diǎn)，也就80%多，近年來(lái)的很多新盤(pán)可以做到90%，不過(guò)也很難達(dá)到100%，也就是所謂的“零公攤”。
制約得房率的根本原因，是政府對(duì)住宅產(chǎn)品的技術(shù)管理規(guī)定，目前，包括昆明在內(nèi)的多個(gè)城市都放寬了對(duì)于計(jì)容面積的約束。
“計(jì)容新規(guī)”普遍實(shí)施，讓媒體紛紛驚呼“零公攤”時(shí)代來(lái)了。
而這正是新改善時(shí)代的一大特征，改善需求可以是多元化的，但好房子應(yīng)該首先是更貼近人們需求的。
新改善浪潮洶涌而來(lái)，萬(wàn)科都會(huì)半島給出的新定義，其實(shí)可視作對(duì)政府倡導(dǎo)的“高品質(zhì)多樣化”的回應(yīng)，在某種意義上，這個(gè)答案超越了對(duì)改善住宅本身的思考，更大的意義是對(duì)未來(lái)城市生活的解答。
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