再過一個星期，巫家壩兩宗共53.76畝住宅用地就將拍賣，由于這兩塊地的起拍樓面價達(dá)到了14425元每平方米，是迄今為止昆明最貴的住宅用地，所以公開掛牌后市場關(guān)注度很高。這兩塊地如此昂貴，具體條件到底如何，值不值這個價呢？前幾天，云南房網(wǎng)專程到地塊現(xiàn)場進行了實勘。
和甸營即將出讓的地塊之一，目前是臨時停車場
即將出讓的兩塊地位于官渡區(qū)關(guān)上街道和甸營村。必須要說明的是，雖然目前這一帶被劃入巫家壩片區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)，但其實這里并不屬于傳統(tǒng)上的巫家壩，如果不是因為如今巫家壩的熱度，和甸營一帶很難說有多么宜居，地價也肯定不會有這么貴。
其實就規(guī)劃意義上的巫家壩片區(qū)而言，和甸營也屬于邊緣地帶。即將出讓的兩塊地距離巫家壩片區(qū)北界——汕昆高速公里只有咫尺之遙，到巫家壩片區(qū)規(guī)劃中的核心——飛虎大道與春城路延長線交叉口，直線距離卻有2公里之多。
從地塊現(xiàn)場看，兩宗地的周邊環(huán)境并不算好，其北側(cè)是高速公路，東地塊的東側(cè)是很大的城中村，面積稍大的西地塊西側(cè)也是城中村，附近還有各種停車場、物流園、倉庫、建材城等，顯得十分嘈雜。
由于兩塊地都緊鄰高速公路，在靠近高速公路一側(cè)，噪音非常明顯，云南房網(wǎng)編輯現(xiàn)場實測的噪音在70分貝以上，將來這塊地鄰高速公路的住宅樓將有很大的噪音影響，好在高速公路是在北側(cè)，對客廳、主臥影響小一些。
在地塊旁邊的聯(lián)豐路測得的現(xiàn)場噪音平均值為72分貝
按照2008年10月實施的《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》，我國最新的住宅區(qū)噪音標(biāo)準(zhǔn)是白天和夜間的噪音分貝值分別不得高于40和30分貝，顯然和甸營這兩塊地靠近高速公路一側(cè)的噪音大大超過了這個水平，如果開發(fā)商拿地，可能要在小區(qū)和道路之間安裝降噪裝置，另外臨近馬路的窗戶恐怕也至少是雙層中空隔音才行。
汕昆高速入城段是目前昆明車流量最大的高速公路，雙向10車道，主城到呈貢、高鐵站、晉寧、玉溪、宜良、石林、紅河、版納方向的車流全部集中在這條高速公路上，再加上和甸營附近各種專業(yè)市場、物流園區(qū)密集，將來車流量只會越來越大，噪音也會越來越明顯。
通往地塊的主要道路聯(lián)豐路十分破舊
這兩塊地目前還有一個短板是交通不太方便，雖然地塊北側(cè)就是高速公路，但卻沒有上下出入口，將來進出都只能通過關(guān)雨路，但關(guān)雨路到地塊之間目前只有一條等級不高而且路況不佳的聯(lián)豐路，另外還有幾條穿越城中村的狹窄道路，這幾條道路都不足以成為這兩塊地的主要出入通道。好在巫家壩3條縱向主干道路中的409路將一直修到汕昆高速，距離兩個地塊不遠(yuǎn)，另外附近也還有一些規(guī)劃中的支次道路形成區(qū)域路網(wǎng)，但這些道路目前都還沒有開工建設(shè)，即將通車的409路目前只修到關(guān)雨路，關(guān)雨路到汕昆高速之間尚無開工跡象。
另外，關(guān)雨路兩側(cè)市場密集，各種載貨車輛出入頻繁，目前是昆明最為擁堵的道路之一，如果以后這兩塊地的出行只能依靠關(guān)雨路，交通體驗將非常糟糕。
交通方面較為有利的地方是不久前通車的地鐵4號線距離地塊不遠(yuǎn)，最近的和甸營站到西側(cè)地塊的最短直線距離約450米，可是目前和甸營站到地塊之間還是一大片城中村，道路曲里拐彎，實際從地塊步行到和甸營站的距離比直線距離要遠(yuǎn)得多。
和甸營片區(qū)這兩塊地還有一個較為有利的開發(fā)條件是，即將開工擴建的官渡森林公園（中央公園的一部分）距離地塊不遠(yuǎn)。按照計劃，官渡森林公園將在今年11月30日開工，2023年11月建成，幾乎與兩個地塊的開發(fā)時間同步。
從周邊環(huán)境現(xiàn)狀和道路等基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度看，和甸營這兩塊地的起拍價明顯高了，但即便如此，據(jù)說還有好幾家房企準(zhǔn)備拿地，如果真是這樣，說明開發(fā)商還是比較看好和甸營未來的發(fā)展前景，因為支撐每平米1萬4以上地價的條件，是巫家壩的各項規(guī)劃都能盡快落實，比如路網(wǎng)在3年后基本形成，和甸營以及附近的城中村如期拆除，各種市場外遷，中央公園建設(shè)進展順利，巫家壩開發(fā)進度比較理想等。
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