下半年昆明公寓估計(jì)只賣住宅價(jià)格的一半，卻也只能住30多年

根據(jù)日前昆明銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的上半年昆明房地產(chǎn)市場研究報(bào)告，今年上半年，昆明公寓的價(jià)格比去年同期猛降9%，成交均價(jià)僅有8660元/平米，而同期新建住宅的均價(jià)為15670元/平米，公寓價(jià)格僅為住宅均價(jià)的55%，只有一半多一點(diǎn)。

但昆明公寓價(jià)格下滑的勢頭現(xiàn)在遠(yuǎn)沒有結(jié)束，就在7月前后，昆明又有多個(gè)公寓項(xiàng)目大幅度優(yōu)惠，其中碧桂園云南映象的公寓價(jià)格降到了6000多，呈貢花都時(shí)區(qū)的公寓價(jià)格從去年的6千多降到5000起，萬科翡翠濱江的精裝公寓也只賣6500左右。而融創(chuàng)文旅城的公寓雖然價(jià)格沒有多大變化，但是采取第二套半價(jià)的促銷政策，算下來也便宜不少。

花都時(shí)區(qū)推出限時(shí)5000元/平米的特價(jià)公寓

上面幾個(gè)公寓樓盤的促銷價(jià)格都遠(yuǎn)低于上半年8660元的公寓成交均價(jià)，而接下來其他公寓項(xiàng)目也很難維持原來的價(jià)位，不得不隨其他公寓項(xiàng)目大幅度優(yōu)惠，所以下半年昆明公寓成交均價(jià)很可能會(huì)繼續(xù)下探到8000元以下，基本上只有新建住宅均價(jià)一半的水平。

其實(shí)昆明公寓如果只賣住宅一半的價(jià)格，就算是有商業(yè)土地年限短、水電成本高、稅費(fèi)高、公攤比例大等缺點(diǎn)，性價(jià)比也非常高，優(yōu)勢非常大，完全值得入手，因此像碧桂園云南映象的公寓一推出，立刻引起搶購。恒大文旅城3000多的公寓，也有許多人買。萬科翡翠濱江38平米25萬一套的公寓，許多人都說劃算。

不過，盡管昆明公寓經(jīng)過連番降價(jià)，性價(jià)比已經(jīng)非常高，但入手一些公寓尾盤可能要面臨另一個(gè)問題，那就是等到交房入住，公寓的土地使用期可能差不多只剩30多年，只有同一個(gè)項(xiàng)目住宅的一半。

昆明公寓項(xiàng)目絕大多數(shù)的土地使用期本來就只有40年，但開發(fā)商取得地塊后往往先開發(fā)住宅，盡快回收資金，公寓因?yàn)殇N售比較慢，絕大多數(shù)樓盤都放在后期開發(fā)，所以公寓項(xiàng)目拿到預(yù)售證時(shí)土地使用期已經(jīng)過去了好幾年。

昆明公寓去化周期達(dá)到5年半

根據(jù)昆明銳理的統(tǒng)計(jì)，目前昆明公寓存量已經(jīng)達(dá)到448.77萬平方米，去化周期達(dá)到55個(gè)月，這也就意味著有些公寓樓盤從拿到預(yù)售證到最后賣掉，時(shí)間周期很可能達(dá)到4年半以上，如果從拿地算起，少說也要六七年時(shí)間。

另外，許多低價(jià)公寓都是毛坯房，即使是精裝也達(dá)不到拎包入住的水平，所以購房者如果是買公寓尾盤，等到裝修入住，距離公寓土地獲得可能已經(jīng)接近10年，剩余年限就只有30年。

目前，我國對住宅土地到期后的法規(guī)是自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。而商業(yè)用地并無自動(dòng)續(xù)期的說法，即便可以延長使用期，也肯定要補(bǔ)繳土地使用費(fèi)用。

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