如果出生的目的，就是為了死掉

5月份，呈貢區(qū)法院宣布受理一家名為昆明豐澤商業(yè)管理公司的破產(chǎn)重整案，引起了房地產(chǎn)市場的關(guān)注。

這起破產(chǎn)重整之所以受人關(guān)注，一是因為提出重整的不是別人，而是豐澤公司自己；二是豐澤公司正是受托負(fù)責(zé)置信銀河廣場商業(yè)運營，并向投資人返租的企業(yè)。按照當(dāng)年豐澤公司與置信銀河廣場商鋪投資人簽訂的協(xié)議，豐澤要租賃投資人在置信銀河廣場的商鋪12年，每年分兩期給投資人支付商鋪租金，涉及的投資人多達2000多人。

2016年置信銀河廣場舉辦的招商成果發(fā)布會

豐澤公司一旦重整失敗走向破產(chǎn)，意味著當(dāng)年與眾多投資人簽訂的《置信銀河廣場委托經(jīng)營管理協(xié)議》就徹底成為一張廢紙。而更加麻煩的是，置信銀河廣場與昆明大多數(shù)返租商業(yè)體不同，當(dāng)初賣給投資人的商鋪并非獨立商鋪，而是產(chǎn)權(quán)商鋪，只是個圖紙上的位置，很難獨立劃分、獨立經(jīng)營，豐澤如果破產(chǎn)，業(yè)主也無法收回商鋪自己經(jīng)營。

可是豐澤走到今天的地步，其實一開始或許就已注定。

昆明豐澤商業(yè)管理公司成立于2014年9月，注冊地點就在置信銀河廣場，而公司成立之時，正是中置信開始銷售置信銀河廣場商鋪之際。很顯然，豐澤公司成立的目的，就是為了與業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》，使得置信廣場采取的返租回購商鋪銷售模式，有一個可以承載的企業(yè)。

既然中置信對所銷售的置信銀河廣場有信心，甚至承諾投資者購買商鋪8年后按120%的價格進行回購，為什么不自己直接與業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營》協(xié)議，反而讓一家新成立，注冊資金只有1000萬，從來沒有商業(yè)運營歷史的公司來租賃經(jīng)營七八萬平米的商業(yè)，并每年向業(yè)主支付高達6000萬元的租金呢？

其實這個“游戲”的奧妙就在這里，豐澤公司與開發(fā)商中置信看上去毫無瓜葛，即便將來不能兌現(xiàn)返租承諾，走上破產(chǎn)之路，也與開發(fā)商沒有直接關(guān)系。

正是因為這樣的精巧設(shè)計，決定了豐澤公司的成立以及運營，就不會遵從常規(guī)的商業(yè)邏輯——比如，一家2014年才成立，從來沒有商業(yè)管理經(jīng)驗的企業(yè)，怎么敢一下子就來管理七八萬平米的大商場，而且每半年就要支付一次租金，每次支付接近3000萬呢？

表面上看，昆明豐澤的返租成本不算很高，根據(jù)近期法院公告，置信銀河廣場一二期的商鋪總面積有84240平米，大部分已經(jīng)售出，每年返租6000萬，月租金還不到百元每平米，可是置信銀河廣場當(dāng)年賣商鋪時，連最大賣點地鐵1號線都還沒有與2號線貫通運行，呈貢還戴著“鬼城”的帽子，人口稀少，產(chǎn)業(yè)缺乏，商業(yè)環(huán)境很差，即便是現(xiàn)在，呈貢的大型商業(yè)體都不算熱鬧，所以8年前這樣的租金也不算便宜到哪里。

置信銀河廣場位置其實不錯，但體量太大，人氣不旺，招商管理也乏善可陳

可以對比的是，昆明另一家采取類似方式經(jīng)營的商業(yè)體是昆百大新紀(jì)元廣場B座，也就是昆明人熟知的昆明百貨大樓，其中有2萬平米的商業(yè)屬于返租形式，在2015年到2021年期間，昆百大每年要向投資人支付租金約4600萬，算下來月租也就190元/平。

但問題是昆明百貨大樓在昆明商業(yè)核心，最繁華的地段，而昆百大又是昆明最老牌的商業(yè)企業(yè)，管理經(jīng)驗以及品牌和商家資源都遠(yuǎn)不是2014年才成立，從來沒有管理過大型商業(yè)的豐澤公司可比。

唯一的解釋是，這家匆匆忙忙成立的新公司，本來也沒打算長期干下去，其最大的使命是讓置信銀河廣場的返租回購商業(yè)模式短期內(nèi)可以成立，能夠讓項目的商鋪順利賣掉。但如果賣商鋪的生意做不下去了，硬著頭皮返租也就意義不大了。

果然，置信銀河廣場在一二期商業(yè)竣工交付并開業(yè)后，計劃中的第三期卻因開發(fā)商中置信資金鏈斷裂而停工，商鋪銷售也難以為繼，幾乎與此同時，豐澤公司也從2020年下半年起不再向投資者支付租金。而更加神奇的是，幾個月前中置信因為資不抵債不得不申請破產(chǎn)重整，就在同一時間，昆明豐澤也申請重整。連法院受理兩家公司破產(chǎn)重整的時間都是同一天，只不過中置信的《破產(chǎn)重整民事裁定書》是（2022）云0114破申1號，而昆明豐澤是（2022）云0114破申2號。

真是同進退共患難啊。

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