在剛剛舉行的2023年昆明市土地推介會上，市中心人民路與五一路交叉口的原昆八中地塊再次出現(xiàn)在五華區(qū)推介名單上，而在推介會之前，地塊的規(guī)劃條件也被調(diào)整，這意味著這塊命運(yùn)坎坷的土地很快又會擺上“貨架”。但在遭遇了兩次失敗的賣地經(jīng)歷后，原昆八中地塊此次是否能順利找到下家，仍有很大疑問。
今年土地推介會上五華區(qū)公布的原昆八中地塊資料
原昆八中地塊再戰(zhàn)江湖的跡象在前些天調(diào)規(guī)后就已經(jīng)很明顯，因?yàn)榇舜握{(diào)規(guī)的一個(gè)明顯變化是，大幅度降低了容積率，將原來4.3的容積率降低為2.7，建筑密度也從65%降低到60%，總建面因此減少了4.7萬平，只有8.1萬平方米。但土地性質(zhì)和限高不變，仍舊是限高40米的商業(yè)用地。
調(diào)規(guī)后很顯然地價(jià)將隨之下降。2010年該地塊首次出讓時(shí)，容積率還曾高達(dá)6.0，蘇寧環(huán)球經(jīng)多輪舉牌最后競得的價(jià)格是12.9億，折合每畝單價(jià)高達(dá)2800萬元，只不過在6年后蘇寧環(huán)球?qū)⑼恋赝诉�給了昆明市。
2018年，五華區(qū)和SKP簽約，計(jì)劃在原昆八中地塊開發(fā)昆明SKP購物中心，為此，昆明市特意修改了規(guī)劃，將容積率從原來的6.0調(diào)整到4.3，地價(jià)也降到9.47億，沒想到SKP卻爽約沒有拿地。
后來，昆明市又兩次降低地價(jià)，到2019年1月掛牌時(shí)交易起價(jià)已經(jīng)下降到了6.06億，但最終等來的卻是SKP移情別戀，始終沒有拿地。
原昆八中地塊位置優(yōu)越，但遺憾的是與地鐵站還有一段距離
轉(zhuǎn)眼又是4年過去了，昆明市這次調(diào)整原昆八中地塊規(guī)劃條件后，容積率大幅度降低而限高和土地性質(zhì)不變，意味著仍然只能開發(fā)購物中心之類的商業(yè)建筑，如果按2019年出讓時(shí)的樓面地價(jià)來算，今年調(diào)規(guī)后地價(jià)也將會降低到3.8億左右。
可是如今商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境愈加惡劣，當(dāng)年SKP之所以出爾反爾爽約，其中一個(gè)重要原因就是嫌三次降價(jià)后的昆八中地塊還是太貴，才轉(zhuǎn)頭到盤龍區(qū)拿下了東風(fēng)廣場的地下空間土地，總共才花了1.28億元。
因此，五華區(qū)打算再次出讓原昆八中地塊，僅僅調(diào)規(guī)可能還是不夠，樓面地價(jià)恐怕也得降下來，總價(jià)有可能要降到3億左右。
但即使大幅度下調(diào)了土地價(jià)格，現(xiàn)在不要說和當(dāng)年蘇寧環(huán)球拿地時(shí)的2010年相比，就是和與SKP簽約的2018年相比，商業(yè)地產(chǎn)的形勢也更糟糕了，現(xiàn)在仍然愿意拿地開發(fā)購物中心的企業(yè)越來越少。本來前年曾傳出北京遠(yuǎn)大集團(tuán)有意昆八中地塊的消息，可是近期云南房網(wǎng)向遠(yuǎn)大地產(chǎn)求證，得到的回復(fù)是無意參與開發(fā)。
那么，調(diào)規(guī)降價(jià)后的原昆八中地塊到底是已經(jīng)找到潛在買家了呢，還是繼續(xù)遭受冷遇待字閨中呢？
最后補(bǔ)充一點(diǎn)，2020年，與五華區(qū)毀約的SKP轉(zhuǎn)身到盤龍區(qū)，拿下了東風(fēng)廣場地下空間開發(fā)用地，可是3年過去了，SKP并未開工建設(shè)，看起來今年開工的希望也不大。而3年前失意的五華區(qū)卻又要賣昆八中地塊了。如果今年能順利出讓，說不定昆八中地塊上的商業(yè)項(xiàng)目，還會比東風(fēng)廣場的SKP更早亮相。
所以說五華區(qū)和盤龍區(qū)到底誰在爭奪SKP的過程中更加受傷，還真不容易說清呢。
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