前幾天，云南房網(wǎng)報道了北京華聯(lián)因為調(diào)整投資策略，所以要對昆明SKP的規(guī)劃設(shè)計進行優(yōu)化，項目暫時無法開工的消息。文章推送后有人評論說：“（昆明）SKP肯定不會投了，成都都難”。但也有人留言說：“不怕，反正收了一個多億，有關(guān)部門不急”。
云南房網(wǎng)對此的看法是，北京華聯(lián)“投資策略調(diào)整”也好，“規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化”也罷，或許確有其事，但都不是昆明SKP遲遲無法開工的主要原因。問題的關(guān)鍵還是因為北京華聯(lián)對昆明市場不是太有信心，資金方面也有壓力。
那么，如果昆明SKP項目長期不上馬，北京華聯(lián)是不是就會由于3年前拿地花了1.28億，花了錢卻不產(chǎn)生收益，越拖越有壓力，而昆明市則因為反正土地的錢已經(jīng)收了，不會著急呢？
其實，恰恰是昆明SKP特殊的地下空間建設(shè)方式，造成昆明出讓土地的收益十分有限，而北京華聯(lián)已經(jīng)產(chǎn)生的沉沒成本相對可控，如果不急于上馬建設(shè)，反倒可以避免后續(xù)建設(shè)的巨大投入，兩害相權(quán)取其輕。
荒廢三年之久的東風廣場
北京華聯(lián)是在2020年獲得昆明SKP項目建設(shè)用地的。與一般商業(yè)地產(chǎn)項目不同，北京華聯(lián)取得是東風廣場地下空間的土地使用權(quán)，并不包括地面土地，所以拿地成本很低。當時北京華聯(lián)獲得是東風廣場地下5層的開發(fā)用地，加起來總面積近17萬平米，折合約254.8畝，但土地出讓底價僅1.28億元，遠低于東風廣場一帶地上土地出讓的價格。
可以對比的是，2011年恒隆集團出手競得的東風廣場旁原市政府地塊，總共84畝，拿地價格高達34.968億，是昆明歷史上最貴的土地。還有昆明SKP旁邊的春之眼地塊，俊發(fā)在2013年拿地花了8億元（54.5畝）。與恒隆廣場和俊發(fā)春之眼相比，昆明SKP的土地成本可以說是微不足道。
這就帶來一個問題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目，尤其是市中心的商業(yè)地產(chǎn)項目，土地代價很高，土地成本占項目開發(fā)總成本的比例很高，像恒隆廣場，土地成本差不多要占一半。春之眼的土地貌似便宜一些，但也有其他代價，算下來土地占開發(fā)投資的比例也不會小。
房地產(chǎn)項目的拿地價格如果比較高，開發(fā)商往往很難承受土地長期閑置的代價，何況閑置土地還要冒被政府強制收回的風險，高價獲得的土地如果被收回就會損失慘重，因此，這類項目往往不需要政府催促，開發(fā)商自己就會趕節(jié)奏盡快開發(fā)。這也正是這些年“高周轉(zhuǎn)”風行的原因。
可是昆明SKP卻不同，土地成本很低，建設(shè)成本反而很高。據(jù)建筑行業(yè)內(nèi)人士分析，像東風廣場這樣的大體量地下空間，建設(shè)成本非常高，僅基坑開挖的土石方工程就要付出巨大代價。這位人士算了一筆賬，昆明SKP全部在地下，東風廣場需要開挖很深的基坑，土石方體量估計要近70萬立方，光渣土外運恐怕就要好幾千萬，算下來整個SKP項目的建設(shè)成本應(yīng)該不低于10億元。
這也就能理解北京華聯(lián)為什么對昆明SKP項目采取拖字訣了。項目如果不建，損失的只是拿地的1.28億，可是如果市場前景不好又強行上馬建設(shè)，損失的可能就至少是10多億了。
但對昆明市來說，情況就正好相反。2020年昆明市出讓東風廣場地下空間的收入只有1.28億，還不到當年昆明賣地收入680.3億的0.2%，可以說有沒有都一樣。何況昆明市引進SKP項目，看上的也不是賣地收入，而是后續(xù)稅收以及對昆明商業(yè)和東方廣場片區(qū)的帶動。
可惜構(gòu)想雖好，無奈SKP不配合。
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