谷底一年 | 綠城管理甲方之變

與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 回顧過(guò)去一年，市場(chǎng)代建需求涌現(xiàn)。

總體而言主要有三類(lèi)：一是保障類(lèi)代建業(yè)務(wù)爆發(fā)；二是近兩年國(guó)企和城投公司拿地激增，需要代建輔助開(kāi)發(fā)；三是紓困類(lèi)業(yè)務(wù)代建需求。

面對(duì)需求的變化，綠城管理業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了適應(yīng)性改變，其中對(duì)接國(guó)企、城投及金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)比例有所上升。

可以看到，2023年上半年，綠城管理拓展不少業(yè)務(wù)類(lèi)型，除住宅外還覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公租房、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房、未來(lái)社區(qū)、市政、配套、商業(yè)、酒店、辦公等。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這是出于優(yōu)化結(jié)構(gòu)，降低單一業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)的考量。

據(jù)測(cè)算，2023年全國(guó)代建新拓面積超過(guò)1.6億平方米，這一巨大的市場(chǎng)吸引了各類(lèi)代建企業(yè)分食。身處其中，綠城管理除了尋求規(guī)模、份額的提升外，亦開(kāi)始以行動(dòng)“發(fā)聲”。

年內(nèi)，綠城管理加入代建分協(xié)會(huì)和公布自身開(kāi)源項(xiàng)目app，通過(guò)外聯(lián)規(guī)范行業(yè)，促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)。內(nèi)部管理方面，則通過(guò)人事調(diào)整，加大訂單處置能力，聚焦戰(zhàn)略發(fā)展。

甲方之變

回顧綠城管理的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，商業(yè)代建依然是最大收入來(lái)源，上半年實(shí)現(xiàn)收入10.65億元，占整體收入的68.8%，與2022年同的7.65億元相比增加39.2%。政府代建收入達(dá)3.95億元，占整體收入的25.5%，與2022年同期3.81億元相比增長(zhǎng)3.6%。

可以看到，商業(yè)代建依然是綠城管理的核心支柱，但其中的甲方，即私營(yíng)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、城投企業(yè)等業(yè)務(wù)占比有所變化。

2023上半年，綠城管理新拓代建項(xiàng)目1730萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.6%，其中政府、國(guó)有企業(yè)委托方及金融機(jī)構(gòu)占比達(dá)79.9%；新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估51.2億元，同比增長(zhǎng)26.3%，其中政府、國(guó)有企業(yè)委托方及金融機(jī)構(gòu)占比達(dá)75.2%。

與2022年末國(guó)有企業(yè)委托項(xiàng)目占比30.5%相比，提升2.2個(gè)百分點(diǎn)；金融機(jī)構(gòu)委托項(xiàng)目占比提升2.3個(gè)百分點(diǎn)。

甲方有所變化的背后，一方面是保障類(lèi)代建業(yè)務(wù)需求爆發(fā)，其次則是近兩年國(guó)企和城投公司拿地激增，占比從60%上升到80%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，城投類(lèi)公司拿地后開(kāi)工率較低，需要代建輔助提升開(kāi)發(fā)效率。除此之外，還有紓困類(lèi)業(yè)務(wù)代建的需求，如遇困房企“保交付”項(xiàng)目和金融機(jī)構(gòu)涉房的不良資產(chǎn)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，除了上述三點(diǎn)考慮外，綠城管理業(yè)務(wù)中的國(guó)企和城投占比提升，也是對(duì)代建代銷(xiāo)項(xiàng)目謹(jǐn)慎選擇的結(jié)果。

商業(yè)代建主要根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)值的百分比進(jìn)行計(jì)費(fèi)并按照關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)收取，因此后續(xù)的銷(xiāo)售去化程度將會(huì)極大影響回款的情況。而國(guó)企和城投的項(xiàng)目，主體信用保障要更大一些。

面對(duì)中小房企合作對(duì)象，篩選難度往往較大，需要更多的時(shí)間做風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

一些項(xiàng)目，如果合作方現(xiàn)金流吃緊或由于不信任代建方干預(yù)過(guò)多，甚至?xí)��?dǎo)致合同中斷。以綠城管理集團(tuán)曾經(jīng)簽約過(guò)的成都項(xiàng)目為例，管理層在深入考察合作方推薦的施工單位后，發(fā)現(xiàn)該單位經(jīng)手的項(xiàng)目均不合格，遂要求更換施工單位，但遭到合作方拒絕。最終以解約、退出項(xiàng)目結(jié)束。

此外，中小房企等私營(yíng)企業(yè)也會(huì)由于溝通或信任問(wèn)題，產(chǎn)生一定的法律糾紛。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)查詢，以“綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司”為法律訴訟主體，2023年有5宗，2022年7宗、2021年3宗、2020年7宗，主要涉及委托代理合同糾紛。因此2023年綠城管理來(lái)自國(guó)有企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)委托項(xiàng)目的比例提升，一定程度上是適應(yīng)市場(chǎng)變化的必然選擇。

甲方的變化還體現(xiàn)在政府代建比例上升，這部分主要是因?yàn)榫G城管理承接的安居房、保障房、城市更新、城市服務(wù)等業(yè)務(wù)增加。

政府代建一般是根據(jù)項(xiàng)目投資總額的固定比例進(jìn)行費(fèi)用收取，比例在2.5%-5%之間，此外還有部分可能涉及項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)等。相比商業(yè)代建，政府代建的收費(fèi)方式單一，建設(shè)要求和流程則更為嚴(yán)格。不過(guò)，政府代建有利于品牌推廣，還可以與前者建立良好的合作關(guān)系，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。對(duì)于抵御單一業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，作用不言而喻。

對(duì)綠城管理來(lái)說(shuō)，政府代建是目前成長(zhǎng)最快、空間最大的業(yè)務(wù)，其中綠城樂(lè)居集團(tuán)（負(fù)責(zé)政府項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元）占據(jù)了浙江代建總額的90%。此前，綠城管理表示，欲把綠城樂(lè)居90%的覆蓋率推廣到全國(guó)。

這也意味著，擴(kuò)充會(huì)帶來(lái)明顯的管理半徑增大，短期內(nèi)會(huì)造成運(yùn)營(yíng)成本上升。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2020-2022三年，綠城管理員工成本的同比增速分別為0.05%、25.68%、16.93%，其中2023年上半年為4.876億，同比增加8.4%。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的，除了有業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)外，還有更多需要綠城管理解決的課題。

業(yè)態(tài)演化

當(dāng)下，除傳統(tǒng)安置房外，公租房、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房等多種住房建設(shè)需求增加，產(chǎn)城融合、市政配套設(shè)施等多元城市服務(wù)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)快速提升。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年15家樣本代建企業(yè)在項(xiàng)目獲取上呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)。

其中，綠城管理擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，以多元化經(jīng)營(yíng)推動(dòng)收入增長(zhǎng)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力的傾向明顯。

除住宅類(lèi)外，2023年上半年綠城管理拓展的業(yè)態(tài)范圍還覆蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公租房、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房、未來(lái)社區(qū)、市政、配套、商業(yè)、酒店、辦公等。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)翻閱2020年、2021年的年度報(bào)告，發(fā)現(xiàn)上述提法均沒(méi)有出現(xiàn)在報(bào)告中，這也就意味著綠城管理對(duì)業(yè)態(tài)管理有了進(jìn)一步細(xì)分。

官網(wǎng)上，產(chǎn)品體系劃分為居住物業(yè)、城市配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障物業(yè)、理想小鎮(zhèn)和運(yùn)動(dòng)系列六個(gè)類(lèi)別。在其他業(yè)態(tài)上還涉及有運(yùn)營(yíng)服務(wù)，如一些產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，業(yè)主希望代建企業(yè)能夠做好運(yùn)營(yíng)管理，比如招商引資、物業(yè)服務(wù)等。

隨著代建市場(chǎng)參與主體的擴(kuò)容，市場(chǎng)份額的爭(zhēng)奪會(huì)逐漸塵埃落定，因此也需要綠城管理在其他區(qū)域獲取業(yè)務(wù)，其輕資產(chǎn)運(yùn)作有待繼續(xù)向長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈之外深耕。

據(jù)2023年上半年財(cái)報(bào)，綠城管理的主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域（環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、京津冀城市群、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、成渝城市群）持續(xù)保持較大比重，合約項(xiàng)目預(yù)估總可售貨值達(dá)6303億元，規(guī)模占總可售貨值的76.6%；其中，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈項(xiàng)目人民幣2660億元，占比32.3%。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)集圈、京津冀城市群項(xiàng)目人民幣2014億元，占24.5%。珠三角經(jīng)濟(jì)圈1211億元占14.7%、成渝城市群項(xiàng)目人民幣418億元占5.1%。

與2022年相比，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈貨值減少2.4%，環(huán)渤海和京津冀城市群上升3.2%，珠三角經(jīng)1.3%，成渝經(jīng)濟(jì)圈上升3%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，其他區(qū)域的業(yè)態(tài)還有很大的開(kāi)發(fā)空間，如其他東部沿海城市。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年代建項(xiàng)目動(dòng)態(tài)主要以東部城市為主。該區(qū)域城市需求旺盛，背后是人口巨量聚集和城市水平提升，以及舊改所帶來(lái)的一系列項(xiàng)目建設(shè)機(jī)會(huì)。

外聯(lián)內(nèi)控

近年來(lái)，綠城管理的新簽約建面與代建費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。截至2023年12月31日，新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積約為3528萬(wàn)平方米，較2022年同期增長(zhǎng)了約25.0%。

同時(shí)，2023年綠城管理新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估為約103.7億元，較2022年同期增長(zhǎng)了約20.5%。這也是綠城管理自2017以來(lái)新拓面積連續(xù)7年增長(zhǎng)，代建費(fèi)連續(xù)5年同比上升。

不過(guò)，綠城管理新簽約單位面積代建費(fèi)為294元/平，同比下降11元/平。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，不排除為了提升自身競(jìng)爭(zhēng)而主動(dòng)降低費(fèi)率，從而穩(wěn)住市占率。

如果按照綠城管理連續(xù)七年保持22%的市占率來(lái)算，2023年全國(guó)代建新拓面積就超過(guò)1.6億平方米。龐大的市場(chǎng)吸引參與者競(jìng)相涌入，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的趨勢(shì)不可避免。

目前，其他業(yè)態(tài)市場(chǎng)存在不少?gòu)?qiáng)有力的企業(yè)。包括藍(lán)城集團(tuán)小鎮(zhèn)建設(shè)，華潤(rùn)置地、萬(wàn)科更，承擔(dān)政府公建配套開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，金地管理商住辦項(xiàng)目，中原建業(yè)深耕大中原、區(qū)域特質(zhì)明顯，新城建管則輸出“吾悅廣場(chǎng)”商業(yè)品牌項(xiàng)目……

身處其中，綠城管理除了尋求規(guī)模、份額的提升外，亦開(kāi)始以行動(dòng)“發(fā)聲”。2023年11月，其牽頭成立了代建分協(xié)會(huì)。于代建方來(lái)說(shuō)，可以提高行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，篩選不規(guī)范企業(yè)，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于委托方來(lái)說(shuō)，有助于減少合作雙方的違約率。

據(jù)悉，未來(lái)代建協(xié)會(huì)將編制行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；制定代建行業(yè)公約；研究代建成功經(jīng)驗(yàn)，組織業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與培訓(xùn)；搭建交流合作平臺(tái)，為企業(yè)提供多元化服務(wù)等。

2023年7月，綠城管理打造“M登山模型”app�！癕登山模型”分為兩部分，一部分規(guī)范流程節(jié)點(diǎn)，用以指導(dǎo)代建從業(yè)者，提供代建服務(wù)全過(guò)程的標(biāo)準(zhǔn)答案；一部分為問(wèn)題合輯，解答委托方在代建合作過(guò)程中的高敏點(diǎn)和痛點(diǎn)，讓雙方在合作過(guò)程降低認(rèn)知偏差，實(shí)現(xiàn)合作共贏。

總的來(lái)說(shuō)，綠城管理將自身的經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外公開(kāi)，初衷是為了行業(yè)發(fā)展。不過(guò)，查閱“綠城M “app，只有6個(gè)評(píng)分，積累的用戶量極少，軟件推廣效果還暫時(shí)有限。

內(nèi)控方面，去年年中綠城管理做了內(nèi)部的人事變動(dòng)。其中，非執(zhí)董張亞?wèn)|獲委任為董事會(huì)聯(lián)席主席，原董事會(huì)主席郭佳峰調(diào)任為聯(lián)席主席并繼續(xù)擔(dān)任非執(zhí)董；李軍不再擔(dān)任CEO，繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)董，并獲任為董事會(huì)副主席。

這也就意味著李軍將從日常的管理事物中抽身出來(lái)，聚焦綠管的戰(zhàn)略發(fā)展。綠城浙東板塊工程管理干部王俊峰出任CEO，也可以看到綠城管理對(duì)浙江區(qū)域的重視。工程業(yè)務(wù)出身對(duì)于業(yè)務(wù)有一定的訂單處理能力，綠城管理對(duì)于業(yè)務(wù)的擴(kuò)張與市占率依然保持渴望。

過(guò)去一年，面對(duì)市場(chǎng)變化，綠城管理給自己開(kāi)出了不少藥方。新的一年，如何發(fā)揮更大的藥力，不止是綠城管理需要積極作為，市場(chǎng)亦需要發(fā)揮更大的能量。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。

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