觀點(diǎn)網(wǎng) 相較于大悅城控股，商業(yè)平臺(tái)大悅城地產(chǎn)率先在3月28日晚間發(fā)布2023年財(cái)報(bào)。
過(guò)去一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊處于低位調(diào)整期，雖然各大房企加大了營(yíng)銷和折扣的力度，但全國(guó)樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足，銷售端仍存壓力。
受物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積下降影響，2023年，大悅城地產(chǎn)整體業(yè)績(jī)?nèi)杂写嵴�。�?shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額為132.72億元，同比下降36.3%。
不過(guò)，得益于投資物業(yè)收入總額的增長(zhǎng)，年內(nèi)大悅城地產(chǎn)整體毛利率提升12個(gè)百分點(diǎn)至43%，公司擁有人應(yīng)占溢利人民幣3.4億元，同比下降35.9%。剔除投資物業(yè)的稅后公允價(jià)值收益及匯率變動(dòng)影響，公司擁有人本期應(yīng)占核心凈利潤(rùn)9.91億元，同比增長(zhǎng)20.5%。
觀點(diǎn)新媒體了解到，早在2020年重組完成之初，大悅城控股便強(qiáng)調(diào)，整合后子公司大悅城地產(chǎn)將以商業(yè)地產(chǎn)為核心發(fā)展城市綜合體平臺(tái)。
雖定位為商業(yè)平臺(tái)，但從過(guò)往收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)仍是公司主要收入來(lái)源。不過(guò)，近兩年由于地產(chǎn)行業(yè)下行以及商業(yè)紅利不斷釋放，大悅城地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主動(dòng)或被動(dòng)都發(fā)生了變化。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，該公司132.72億元營(yíng)業(yè)收入當(dāng)中來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入為77.05億元，同比下降53.3%，占總收入比例58.05%。
物業(yè)開(kāi)發(fā)收入仍舊占據(jù)總收入半壁江山，但對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)值較2022年79.13%降低了21.08個(gè)百分點(diǎn)。
過(guò)去一年，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)以及消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步釋放，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了穩(wěn)步復(fù)蘇。
數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)大悅城地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額43.59億元，同比增長(zhǎng)24.8%，這一業(yè)務(wù)收入在總收入當(dāng)中的占比躍升至32.84%。此外，財(cái)報(bào)提到，投資物業(yè)業(yè)務(wù)毛利率77.1%，較上年74.5%增長(zhǎng)2.6個(gè)百分點(diǎn)。
由此可以看出，在政策調(diào)整與市場(chǎng)變動(dòng)之下，大悅城地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生改變，物業(yè)投資整體比重逐步得到提升。
據(jù)了解，大悅城地產(chǎn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)主要包含購(gòu)物中心及寫字樓。
年內(nèi)，該公司購(gòu)物中心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額約330億元，同比增長(zhǎng)33%，租金收入錄得29.98億元，較上年21.58億元增長(zhǎng)38.9%。
整體而言，大悅城地產(chǎn)旗下主力產(chǎn)品表現(xiàn)均較為強(qiáng)勢(shì)，北京西單大悅城、北京朝陽(yáng)大悅城、天津南開(kāi)大悅城、杭州大悅城、沈陽(yáng)大悅城、煙臺(tái)大悅城、成都大悅城、蘇州大悅城、武漢大悅城的平均出租率均在97%以上。
除此之外，其他商業(yè)項(xiàng)目出租率保持在95%左右，相較之下，重慶大悅城出租率偏低，僅為90%，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入為1580萬(wàn)元。
寫字樓方面，過(guò)去一年租金收入約人民幣5.13億元，同比增長(zhǎng)1.4%。
值得注意的是，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)透露，目前大悅城地產(chǎn)旗下自持辦公物業(yè)只剩下西單大悅城寫字樓、北京中糧廣場(chǎng)、香港中糧大廈，出租率分別為85%、91%、84%；原本持有的北京中糧·置地廣場(chǎng)以及上海輝盛閣，均于去年下半年成功出售。
過(guò)往報(bào)道顯示，2023年10月10日，中郵人壽以42.56億元價(jià)格接手北京中糧·置地廣場(chǎng)；同年12月2日，由內(nèi)蒙古“煤老板”控制的上海邕鵬實(shí)業(yè)以41.42億元的代價(jià)拿下上海輝盛閣項(xiàng)目。
此外，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入約人民幣9.70元，同比增長(zhǎng)75.1%。酒店平均入住率75%，同比增長(zhǎng)25個(gè)百分點(diǎn)。
酒店業(yè)務(wù)大幅回暖，主要得益于疫情防控放開(kāi)以及旅游需求旺盛。數(shù)據(jù)顯示，大悅城地產(chǎn)旗下酒店項(xiàng)目平均入住率、平均客房收益等，均較2022年出現(xiàn)較大程度的上升。
其中，北京大悅酒店平均入住率達(dá)到91%，較2022年上升12個(gè)百分點(diǎn)，而三亞美高梅度假酒店平均入住率為83%，同比提升25個(gè)百分點(diǎn)，平均客房收益為1330元，平均房費(fèi)為1595元。
輕資產(chǎn)管理輸出方面，報(bào)告期內(nèi)，大悅城地產(chǎn)主要運(yùn)營(yíng)天津和平大悅城、昆明大悅城、上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城、西安大悅城、紹興國(guó)金大悅城、無(wú)錫江南大悅城等購(gòu)物中心管理輸出項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)管理輸出及其他服務(wù)收入總額為人民幣1.70億元。
顯然，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，大悅城地產(chǎn)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)更加突出。當(dāng)前，商業(yè)政策支持力度不斷加大、不動(dòng)產(chǎn)金融鏈條逐步完善、退去渠道日漸多元化……可以預(yù)見(jiàn)的是，有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的大悅城地產(chǎn)，或能迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
企業(yè)融資方面，大悅城地產(chǎn)仍需進(jìn)一步加強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，2023年該公司的平均融資成本為4.49%，較全年同期的3.97%上升0.52個(gè)百分點(diǎn)。
截至報(bào)告期末，該公司計(jì)息借貸總額為442.96億元，同比減少3.21%，凈負(fù)債占總權(quán)益的比率約為44%，較2022年同期的49.5%下降5.5個(gè)百分點(diǎn)，公司的流動(dòng)比率為1.63。
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