觀點(diǎn)網(wǎng) 2023年末，上海真如環(huán)宇城MAX壓軸登場，憑借超32萬平米的總商業(yè)體量成為上海年度新開最大商業(yè)綜合體。

這是中海商業(yè)全新產(chǎn)品線MAX系列的首發(fā)產(chǎn)品。項目開業(yè)后迅速出圈，一段時間持續(xù)保持在大眾點(diǎn)評上海購物中心熱門榜TOP1。

中海購物中心的存在感，慢慢起來了。這是被中海稱之為“明天”的業(yè)務(wù)，顏建國2019年曾在業(yè)績會回應(yīng)，中海確立了今天、明天、后天的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

“今天”是住宅板塊，是公司核心業(yè)務(wù)，年投入90%左右資源；“明天”是商業(yè)，包括辦公、購物中心、長租公寓等，年度資源投入約8%左右；2%資源則用于發(fā)展面向未來的“后天的業(yè)務(wù)”，包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、供應(yīng)鏈管理等圍繞不動產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營上下游產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)多元化業(yè)務(wù)。

但一直以來，中海商業(yè)的購物中心存在感并不高。隨著這兩年不斷有新項目入市，環(huán)宇商業(yè)逐漸被大眾熟知。

根據(jù)中國海外發(fā)展于3月末披露的2023年業(yè)績情況，期內(nèi)中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收為2025.2億元，同比上升12.3%。其中，商業(yè)物業(yè)收入為63.6億元，同比增長20.9%，若包含合營項目，收入達(dá)到70億元，其中一線城市及新一線城市收入占比達(dá)87%。但期內(nèi)商業(yè)物業(yè)所占總營收比例仍較小，為3.02%。

如今看，中海明天的業(yè)務(wù)正慢慢茁壯成長。根據(jù)中海地產(chǎn)給出的業(yè)績指引，在去年增長21%的基礎(chǔ)上，2024年商業(yè)收入有望實(shí)現(xiàn)25%的增長目標(biāo)。

明天業(yè)務(wù)

中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)，是建立以寫字樓與購物中心為核心，長租公寓、酒店、物流及產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老等為要素的綜合城市運(yùn)營服務(wù)平臺。

2023年，中海商業(yè)物業(yè)收入為63.6億元，同比上升20.9%，寫字樓業(yè)務(wù)依舊占據(jù)半壁江山，期內(nèi)寫字樓收入為34.3億元，購物中心收入為16.8億元，長租公寓收入為1.9億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為10.6億元。

對于商業(yè)收入增長的原因，中海地產(chǎn)表示，新項目入市和輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)較快發(fā)展共同推動商業(yè)物業(yè)收入增長。

細(xì)分來看，寫字樓業(yè)態(tài)年內(nèi)新簽約面積93萬平方米，同比增長11%，2年以上租約面積占比為83%，實(shí)現(xiàn)一年以上出租率86.9%，三年以上出租率90.2%，毛利率70.5%，續(xù)租率達(dá)64%，平均租金同比增長1.3%。

購物中心收入增長較快，同比增長40.2%。期內(nèi)整體出租率96.3%，銷售額同比增長66%，同店銷售同比增長22%，客流同比增長57%。三年以上項目出租率98.4%，毛利率64.4%

長租公寓則布局在13個城市，新增開業(yè)規(guī)模12萬平方米。整體自持規(guī)模達(dá)73萬平方米，半年以上房源出租率達(dá)94.4%。酒店期內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入同比增長104%，入住率達(dá)63%，同比上升23個百分點(diǎn)；平均房價上漲35%。

據(jù)了解，中海地產(chǎn)2023年新增12個商業(yè)物業(yè)投入運(yùn)營，包括4座寫字樓、5座購物中心、3棟長租公寓，總建筑面積增加約105萬平方米。

其中，在購物中心板塊，中海地產(chǎn)新增沈陽和平環(huán)宇城、上海真如環(huán)宇城MAX 、天津梅江環(huán)宇城、武漢江漢環(huán)宇薈4個重資產(chǎn)商業(yè)項目，新增持有商業(yè)面積59.1萬平方米。

截止2023年末，中海商業(yè)整體自持（含在建、待建）項目152個，規(guī)模達(dá)1014萬平方米，其中寫字樓占比達(dá)到52%，購物中心占比為34%。加上近年來中海加大在輕資產(chǎn)的發(fā)展，輕資產(chǎn)項目19個，規(guī)模達(dá)150萬平方米。

能夠發(fā)現(xiàn)，中海商業(yè)主要聚焦核心城市。商業(yè)的儲備規(guī)模中，一二線城市面積占比高達(dá)97%，一線及新一線城市面積占比為87%。

在項目入市計劃上，中海商業(yè)預(yù)計于十四五期內(nèi)入市17個項目，其中購物中心新增4個（北京、上海、廣州、成都），寫字樓項目新增5個（北京、上海、天津、蘇州、南京），長租公寓項目新增8個（深圳、天津、南京）。

“十四五”后，預(yù)計入市21個項目，包括購物中心5個（上海、深圳、武漢、成都、沈陽），寫字樓8個（上海、蘇州、成都、天津），長租公寓及酒店8個（深圳、上海、海南）。

解構(gòu)環(huán)宇

中海商業(yè)的收入增長，得益于近兩年新開項目的數(shù)量。2020年，中海購物中心業(yè)務(wù)收入僅為8.7億元，在中海商業(yè)總收入中占比為21.75%。

2022年，5座購物中心入市，直接帶動中海購物中心的租金收入增至12億元，在商業(yè)總收入占比也攀升至23%。2023年，中海購物中心的收入達(dá)到16.8億元，在商業(yè)總收入占比達(dá)到26.42%。

接下來，隨著多個儲備項目入市，購物中心收入規(guī)模占比有望繼續(xù)提升。

觀點(diǎn)新媒體了解到，中海環(huán)宇商業(yè)是中海地產(chǎn)旗下的商業(yè)資產(chǎn)開發(fā)管理平臺，項目主要布局在北京、上海、廣州、成都、珠海、佛山、濟(jì)南等核心一二線城市，普遍位于核心主流城市和城市優(yōu)質(zhì)地段，聚焦綜合體模式發(fā)展。

保持著中海系一貫的發(fā)展路線。

經(jīng)過多年發(fā)展，中海環(huán)宇商業(yè)逐漸形成四大產(chǎn)品序列，包括城市級一站式商業(yè)中心“環(huán)宇城/環(huán)宇城max”、精致商務(wù)型商業(yè)中心“環(huán)宇薈”、精品社區(qū)商業(yè)中心“環(huán)宇坊”以及特色產(chǎn)品線富華里。

從產(chǎn)品線分布來看，截至目前，環(huán)宇商業(yè)已開業(yè)23座項目，環(huán)宇城系列共13座（含環(huán)宇城MAX——上海真如環(huán)宇城MAX、輕資產(chǎn)環(huán)宇城——廣州南沙環(huán)宇城）、環(huán)宇薈系列5座、環(huán)宇坊系列3座、以及特色項目珠海富華里、成都鐵像寺水街。

環(huán)宇城系列是中海商業(yè)的“拳頭產(chǎn)品”。2023年12月22日，上海真如環(huán)宇城max開業(yè)，這也是中海環(huán)宇商業(yè)打造環(huán)宇系產(chǎn)品的最高旗艦。

“環(huán)宇城MAX”定位為一線城市大體量商業(yè)綜合體。總建設(shè)面積約100萬平方米的真如境綜合體，包含大型商業(yè)、超高層寫字樓群、劇院、山姆、公園、長租公寓和高端住宅等七大業(yè)態(tài)。

此前消息，中海環(huán)宇商業(yè)還劃對廣州亞運(yùn)城廣場進(jìn)行升級改造，或?qū)⒋蛟齑媪扛碌摹碍h(huán)宇城樣本”。

環(huán)宇薈則圍繞商辦客群，定位于寫字樓商務(wù)配套的生態(tài)性產(chǎn)品線。所以，環(huán)宇薈主要分布在上海、北京、成都、蘇州等中海寫字樓布局密集城市，位于CBD商圈或區(qū)域核心商務(wù)區(qū)，毗鄰城市主干道或軌道交通便利，主力客群為商務(wù)白領(lǐng)，體量在2-3萬平米。

環(huán)宇坊則是基于中海住宅物業(yè)打造的社區(qū)商業(yè)，是中海商業(yè)與母公司中海地產(chǎn)住宅業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展的最后一環(huán)。

另外則是特色商業(yè)，經(jīng)典項目是珠海中海富華里，這一項目位于珠海拱北九洲大道西與白石路交匯處，占地約6.8萬平米，總開發(fā)面積約32萬平米，涵蓋超高層甲級寫字樓、國際連鎖品牌酒店、精品住宅以及街區(qū)式購物中心多重業(yè)態(tài)。

據(jù)悉，作為珠海市首個舊改項目，這一項目保留了多處人文、工業(yè)舊址，并加以保護(hù)和翻新，

入駐商戶包括眾多知名零售品牌和人氣餐廳。

在地產(chǎn)下行期，商業(yè)的重要性則愈發(fā)突出。中海還在持續(xù)獲取項目，2023年10月，中海地產(chǎn)聯(lián)合體以底價240.16億拿下上海徐匯商住地，未來將打造地鐵上蓋產(chǎn)城融合綜合體，預(yù)計規(guī)劃15萬平米以上的購物中心。

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