雙塔片區(qū)“前三巨頭”好不容易賣完了，“后三巨頭”血戰(zhàn)才起

2020年前后，雅居樂(lè)、上海復(fù)地、龍湖分別斬獲昆明雙塔片區(qū)土地，先后推出了云和中心、復(fù)地云極、錦粼天序這三個(gè)高端項(xiàng)目，可以稱之為雙塔片區(qū)“前三巨頭”（今年開(kāi)始有了“后三巨頭”）。

三個(gè)項(xiàng)目定位相似，價(jià)格接近，首開(kāi)單價(jià)都賣到2萬(wàn)+，位置上又幾乎挨在一起，彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)在所難免，但在三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤初期，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)還很紅火，房?jī)r(jià)仍在上漲，市場(chǎng)購(gòu)買力旺盛，在同一個(gè)片區(qū)同時(shí)容納三個(gè)差不多的高端項(xiàng)目也沒(méi)什么問(wèn)題，所以三個(gè)樓盤在開(kāi)盤初期都賣得不錯(cuò)。

雙塔片區(qū)前三巨頭之一——復(fù)地云極

但在2022年之后，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，住宅銷售量不斷下滑，從2022年的月均40萬(wàn)平方米以上，到2023年上半年下降為月均30多萬(wàn)平米，而2023年下半年進(jìn)一步下降到了20余萬(wàn)平方米。

昆明房?jī)r(jià)同樣出現(xiàn)明顯下降，2021年昆明新建住宅均價(jià)一度接近1.6萬(wàn)/平米，而去年則下降為1.37萬(wàn)/平米，降幅明顯。

在這樣的背景下，雙塔片區(qū)的三個(gè)高端樓盤雖然在地段、配套、產(chǎn)品上有優(yōu)勢(shì)，可是也都經(jīng)歷了價(jià)格下調(diào)、去化不斷放緩的過(guò)程。

以雙塔前三巨頭中開(kāi)盤最早的復(fù)地云極來(lái)說(shuō)，2020年5月復(fù)地云極首開(kāi)時(shí)起價(jià)就要2.1萬(wàn)/平米，但去年清盤時(shí)帶地暖的精裝房才賣1.7萬(wàn)/平米。

再比如比復(fù)地云極開(kāi)盤時(shí)間就晚一個(gè)月的云和中心，首開(kāi)時(shí)價(jià)格最低的房源也要2萬(wàn)起，而且是毛坯大戶型，但如今同樣的產(chǎn)品價(jià)格就只要1.6萬(wàn)。

云和中心已經(jīng)是現(xiàn)房，但仍有少量大戶型尚未售出

雖然價(jià)格逐步走低，但雙塔三盤畢竟定位高端，戶型又普遍比較大，不像剛需項(xiàng)目的需求量那么大，所以去化仍比較緩慢，最早開(kāi)盤的復(fù)地云極到去年底今年初才實(shí)現(xiàn)清盤，錦粼天序也基本賣完，只有云和中心至今仍有少量房源，不過(guò)也只有四五十套大戶型，絕大多數(shù)房源還是賣完了。

復(fù)地云極和錦粼天序雖然賣完了，可是如果從開(kāi)盤時(shí)間算起，去化都花了至少3年半的時(shí)間，而云和中心要想清盤，恐怕至少要4年半。

雙塔片區(qū)前三巨頭好不容易完成清盤，或者接近清盤，而后三巨頭的血戰(zhàn)卻才剛剛開(kāi)始。

雙塔片區(qū)后三巨頭是綠城鳳起蘭庭、錦粼天曜和尚未上市的邦泰·璟和。與前三巨頭不同，后三巨頭的上市時(shí)間錯(cuò)開(kāi)的比較多，其中鳳起蘭庭2022年8月就上市了，目前首推房源已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)；錦粼天曜則是在去年8月開(kāi)始發(fā)售；而邦泰璟和今年2月才拿地，目前尚未過(guò)規(guī)，按照邦泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邦泰·臻境的做法，開(kāi)盤最早也要到今年下半年。

鳳起蘭庭實(shí)景

盡管上市時(shí)間相差較大，但后三巨頭的位置幾乎連在一起，等邦泰·璟和上市后，彼此的銷售周期也將重疊，競(jìng)爭(zhēng)在所難免，特別是邦泰·璟和很可能會(huì)走性價(jià)比路線，對(duì)鳳起蘭庭和錦粼天曜都會(huì)構(gòu)成威脅。

鳳起蘭庭最早上市的時(shí)候其實(shí)對(duì)標(biāo)的是錦粼天序，但現(xiàn)在錦粼天序基本清盤，對(duì)手換成了錦粼天曜。

錦粼天曜樣板間效果圖

錦粼天曜的前作錦粼天序是雙塔前三巨頭中賣得最好，也是賣得最貴的項(xiàng)目，開(kāi)盤價(jià)就超過(guò)2.1萬(wàn)，最高單價(jià)達(dá)到3萬(wàn)/平米，但續(xù)作錦粼天曜在定價(jià)上就要溫柔許多，起價(jià)1.9萬(wàn)。這主要是因?yàn)殚_(kāi)盤早一年的鳳起蘭庭在去年有了不小優(yōu)惠，其中面積最小的143平米戶型只要1.85萬(wàn)/平米，175平米和198平米戶型最低也只要2萬(wàn)出頭，只有面積最大的238平米戶型保持原價(jià)。在此情況下，和鳳起蘭庭互為對(duì)手的錦粼天曜也只能定價(jià)略高。

雙塔片區(qū)“前三巨頭”和“后三巨頭”位置圖

但真正對(duì)雙塔片區(qū)現(xiàn)有價(jià)格體系構(gòu)成威脅的，將是后三巨頭中最后上市的邦泰·璟和。從近期邦泰地產(chǎn)新開(kāi)的邦泰·臻境項(xiàng)目的定價(jià)策略可以看出，在知名度和綜合實(shí)力上不及綠城和龍湖的邦泰地產(chǎn)，很可能在邦泰璟和項(xiàng)目上延續(xù)同樣的營(yíng)銷手法，在保持產(chǎn)品力的同時(shí)拉低售價(jià)，而且邦泰·璟和很可能是毛坯房，戶型估計(jì)也會(huì)小一些，使得單套總價(jià)比鳳起蘭庭和錦粼天曜低很多，從而贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。只不過(guò)邦泰璟和因?yàn)榻衲瓴拍玫�，�?xiàng)目工期比鳳起蘭庭和錦粼天序要晚很多，再加上邦泰地產(chǎn)為了讓購(gòu)房客戶放心，多半會(huì)在工程形象到了一定程度才會(huì)開(kāi)盤，而那時(shí)鳳起蘭庭的第一批房源都差不多要交付了。

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