7月18日，被破產(chǎn)清算的昆明經(jīng)之典房地產(chǎn)公司最值錢的資產(chǎn)，位于大漁片區(qū)的兩宗共348.8畝觀滇房地產(chǎn)開發(fā)用地，推廣時(shí)曾先后叫昆明灣和藍(lán)楹灣的項(xiàng)目，在京東法拍平臺(tái)開始拍賣。在拍賣最后一天，距拍賣結(jié)束約16小時(shí)的時(shí)候，有人報(bào)名并出價(jià)，所出價(jià)格是兩宗土地的起拍價(jià)。
7月23日上午10點(diǎn)，拍賣結(jié)束，除了唯一的出價(jià)者，再無(wú)競(jìng)拍者，唯一的競(jìng)買人就以起拍價(jià)獲得這兩宗土地以及地上尚未完工的爛尾樓。網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)確認(rèn)書顯示，獲得兩宗土地及地上建筑的是昆明東之云置業(yè)有限公司。
經(jīng)之典兩宗拍賣地塊的成交確認(rèn)書
昆明東之云置業(yè)公司是去年底才成立的一家公司，是東銀實(shí)業(yè)成員，其實(shí)也就是東方資產(chǎn)的下屬企業(yè)。如此一來(lái)，東方資產(chǎn)就以收割者姿態(tài)，再次在昆明接盤破產(chǎn)企業(yè)的爛尾項(xiàng)目。此前，東方資產(chǎn)已經(jīng)通過(guò)拍賣、參與重整等方式，獲得了經(jīng)典集團(tuán)多個(gè)破產(chǎn)項(xiàng)目的土地，有些已經(jīng)在重新開發(fā)當(dāng)中，比如由龍湖代建的龍湖·學(xué)宸府，其實(shí)就是當(dāng)年的經(jīng)典尚城。
藍(lán)楹灣土地及地上建筑物在拍賣評(píng)估中被大幅度減值，是此次拍賣成功的關(guān)鍵原因。當(dāng)年在經(jīng)之典公司手上名叫昆明灣，后來(lái)佳兆業(yè)試圖接盤時(shí)更名為藍(lán)楹灣的兩宗土地，面積總共有348.8畝，其中一個(gè)地塊已經(jīng)蓋了一部分尚未完工的別墅，2021年會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)時(shí)的賬面價(jià)值還有8.6億，但去年底北京中天華資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估的價(jià)值卻只有2.88億，減值5.76億元，減值率66.7%。
由于土地和地上建筑物的評(píng)估價(jià)大幅度減值，兩宗觀滇地塊的平均地價(jià)已經(jīng)下降到約82萬(wàn)/畝，按規(guī)劃建筑面積計(jì)算，其中經(jīng)典湖院（A地塊）的樓面地價(jià)只有1520元/平米，B地塊（經(jīng)典名院）的樓面地價(jià)為1156元/平米，已經(jīng)十分低廉，而且兩個(gè)地塊都完成了部分工程，其中B地塊蓋了56棟已經(jīng)封頂斷水的別墅，A地塊則完成了57棟別墅的基礎(chǔ)工程。
藍(lán)楹灣B地塊上已經(jīng)封頂?shù)臓�尾別墅
兩個(gè)地塊的容積率都不高，規(guī)劃的都是低層建筑，建筑成本不高，后續(xù)投入不會(huì)太大，只需要不多的資金就能盤活，當(dāng)年度假區(qū)國(guó)投之所以放棄重整，主要是經(jīng)之典的負(fù)債太高，如今經(jīng)之典已破產(chǎn)清算，獲得土地的開發(fā)者不再為經(jīng)之典的債務(wù)負(fù)責(zé)，競(jìng)得土地后只需要完成后續(xù)建筑施工，修建道路和完成綠化即可，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不大。當(dāng)然，由于建筑成本不高，東方資產(chǎn)甚至可以將原來(lái)爛尾樓推倒重建。
這個(gè)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的難點(diǎn)其實(shí)在于土地性質(zhì)對(duì)開發(fā)方向的影響，兩宗土地中面積更大的A地塊（凈用地257.7畝）其實(shí)是旅館業(yè)用地，當(dāng)年土地出讓條件中應(yīng)該有物業(yè)自持并引入酒店的要求。正因?yàn)槿绱耍?019年地塊過(guò)規(guī)后當(dāng)時(shí)打算接盤的佳兆業(yè)將項(xiàng)目推廣名定位藍(lán)楹灣，宣布建設(shè)一座旅游度假小鎮(zhèn)，其中包括度假酒店、商業(yè)街，甚至還規(guī)劃有一座教堂。
藍(lán)楹灣A地塊過(guò)規(guī)效果圖
面積較小的B地塊（凈用地91.13畝）則是商業(yè)金融用地，開發(fā)的是打擦邊球的所謂商墅，對(duì)外則號(hào)稱是觀滇別墅，也是當(dāng)年經(jīng)之典主推的產(chǎn)品，早在2014年就已過(guò)規(guī)，首先建設(shè)的也是這一部分，總共有56棟對(duì)外銷售的度假別墅。
東方資產(chǎn)接盤藍(lán)楹灣之后，在昆明投資的項(xiàng)目就有至少七八個(gè)了，儼然已成昆明最大的開發(fā)商。根據(jù)慣例，藍(lán)楹灣也應(yīng)該委托其他房企代建，目前負(fù)責(zé)代建東方資產(chǎn)昆明項(xiàng)目的公司已經(jīng)有龍湖和綠城管理。
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