麥溪村項(xiàng)目會(huì)是北市區(qū)下一個(gè)神盤嗎？

2009年就已啟動(dòng)改造的麥溪村，前不久公布了調(diào)整后的控詳規(guī)，大幅度增加住宅開(kāi)發(fā)量，預(yù)示著土地出讓可能很快就會(huì)進(jìn)行。這個(gè)有著上千畝開(kāi)發(fā)面積的大型城改項(xiàng)目，會(huì)成為北市區(qū)的下一個(gè)神盤嗎？

麥溪村城改項(xiàng)目位于北市區(qū)龍泉路接近灃源路交叉口兩側(cè)，規(guī)劃面積達(dá)1354畝，調(diào)規(guī)后純住宅開(kāi)發(fā)用地達(dá)到692畝，再加上一宗商住混合用地，整個(gè)項(xiàng)目的住宅建筑面積就有124.7萬(wàn)平方米，包括商業(yè)在內(nèi)的總建筑面積更是高達(dá)約180萬(wàn)平方米，妥妥的百萬(wàn)大盤。

麥溪村城改范圍

由于麥溪村城改項(xiàng)目的大部分規(guī)劃住宅用地在龍泉路以東，容積率比較高，達(dá)到3.72，限高也有100米，所以項(xiàng)目大部分住宅將是高層建筑，而且可能還無(wú)法開(kāi)發(fā)板樓，因?yàn)轶w量很大，只能走性價(jià)比路線，主打?qū)嵒荨Ｈ绻�是這樣，麥溪村項(xiàng)目會(huì)不會(huì)成為北市區(qū)繼俊發(fā)城之后的又一個(gè)神盤呢？

一般來(lái)說(shuō)，成為神盤至少要具備下面三個(gè)條件：

一是規(guī)模大，至少上千畝百萬(wàn)方開(kāi)發(fā)體量，這一點(diǎn)麥溪村項(xiàng)目是滿足的；目前昆明上百萬(wàn)住宅體量的項(xiàng)目并不多，北市區(qū)本來(lái)也有好幾個(gè)千畝大盤，但俊發(fā)城已經(jīng)接近尾聲，而且俊發(fā)現(xiàn)在的狀況又不好，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)停滯。昆明湖的規(guī)模本來(lái)也不小，可是云南城投因?yàn)橘Y金等原因，先后賣了好幾塊地，自己最后只開(kāi)發(fā)了幾百畝。另一個(gè)千畝大盤天宇瀾山則半途而廢，所以麥溪村城改項(xiàng)目如果投入開(kāi)發(fā)，可能會(huì)是北市區(qū)唯一的千畝大盤。

二是價(jià)格相對(duì)比較便宜，比如俊發(fā)城自2013年發(fā)售以來(lái)一直主打性價(jià)比，只是到后期才開(kāi)發(fā)部分高端產(chǎn)品。麥溪村項(xiàng)目雖然距離實(shí)際開(kāi)發(fā)還早，但因?yàn)槲恢靡呀?jīng)到灃源路一帶，相對(duì)較遠(yuǎn)，而且大部分是容積率較高的住宅，再加上北市區(qū)本身房?jī)r(jià)就比較低，附近的御龍半山洋房也才賣1.3萬(wàn)，所以麥溪村將來(lái)的住宅價(jià)格應(yīng)該不會(huì)高。

麥溪村居住密度很大，回遷體量不小

三是賣得好，當(dāng)年俊發(fā)城連續(xù)多年成為昆明樓盤銷冠，銷售火爆，所以才成為神盤。麥溪村項(xiàng)目距離上市銷售還早，還不好判斷是否會(huì)賣得好，但這個(gè)項(xiàng)目大概率是萬(wàn)科開(kāi)發(fā)，基本品質(zhì)是有保障的，龍泉路上教育資源豐富，項(xiàng)目本身又有好幾所學(xué)校，只要定價(jià)合理，銷售量應(yīng)該也有保障。

本來(lái)北市區(qū)也還有另外幾個(gè)大型城改項(xiàng)目，比如昆機(jī)老廠區(qū)舊改等，但因?yàn)橐患?jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)融創(chuàng)退出，這個(gè)項(xiàng)目暫時(shí)無(wú)法推動(dòng)。

北市區(qū)經(jīng)過(guò)20多年的開(kāi)發(fā)，其實(shí)剩余的開(kāi)發(fā)空間已經(jīng)不太大，當(dāng)下的新房供應(yīng)量其實(shí)也遠(yuǎn)不及前些年，自從北部山水新城的幾個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)降溫后，北市區(qū)接下來(lái)值得期待的項(xiàng)目其實(shí)也就是麥溪村城改了。

麥溪村片區(qū)位置總體不錯(cuò)，也算是潛在的雙地鐵地段，如果萬(wàn)科能操盤，開(kāi)發(fā)品質(zhì)和速度也有保障，完全有可能成為接替俊發(fā)城的下一代神盤。

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