近日，早就調(diào)規(guī)的經(jīng)典雙城北城E地塊報(bào)規(guī)公示，預(yù)示著這塊已經(jīng)落入東方資產(chǎn)之手的53畝商住混合用地，很快就將開(kāi)發(fā)建設(shè)。此地塊緊鄰地鐵3號(hào)線，距離西苑站和昌源路站都不遠(yuǎn)，屬于純正的地鐵盤(pán)。
經(jīng)典雙城E地塊位置
其實(shí)在不久前，已經(jīng)有粉絲給云南房網(wǎng)發(fā)來(lái)圖片，說(shuō)經(jīng)典雙城E、F地塊有施工機(jī)械進(jìn)入，好像在平整場(chǎng)地。果然，高新區(qū)很快就公布了E地塊項(xiàng)目的批前公示，說(shuō)明確實(shí)要開(kāi)工建設(shè)了。
這塊土地原本是商業(yè)性質(zhì)，按照經(jīng)典集團(tuán)最早的規(guī)劃，地塊上將建設(shè)一棟超高寫(xiě)字樓和裙樓大盒子商業(yè)，與旁邊的F地塊上體量更大的商業(yè)建筑，一起構(gòu)成經(jīng)典雙城的百萬(wàn)商業(yè)藍(lán)圖。
但在2018年，E、F兩塊地都調(diào)整了規(guī)劃，從商業(yè)用地調(diào)整為商住混合用地，并在經(jīng)典集團(tuán)破產(chǎn)重整后，被重整投資人東方資產(chǎn)拿下。
經(jīng)典雙城EF地塊早期規(guī)劃，都是超高建筑+大體量商業(yè)裙樓
E地塊和F地塊加起來(lái)有127畝，本來(lái)屬于東方資產(chǎn)獲得的同一個(gè)資產(chǎn)包，當(dāng)年調(diào)整規(guī)劃也是一起公布的，但東方資產(chǎn)在2021年獲得開(kāi)發(fā)權(quán)，并已確定由龍湖代建之后，卻一直按兵不動(dòng)，反倒是龍湖代建東方資產(chǎn)的另外兩個(gè)項(xiàng)目——龍湖青云賦和龍湖學(xué)宸府率先上市了。其中龍湖學(xué)宸府的地塊也來(lái)自經(jīng)典集團(tuán)。
雖然經(jīng)典雙城E地塊和F地塊位置無(wú)疑更好，又屬于同一份規(guī)劃和同一個(gè)資產(chǎn)包，但因?yàn)樵谡{(diào)規(guī)后仍舊有不小的商業(yè)體量，所以東方資產(chǎn)經(jīng)過(guò)一年的權(quán)衡，做出了分批開(kāi)發(fā)，由易到難，“一魚(yú)兩吃甚至三吃”的開(kāi)發(fā)決定。
首先開(kāi)發(fā)的就是相對(duì)容易的E地塊，E地塊雖然也屬于商住混合用地，但商業(yè)只是在地塊四周有一些底商，占比很小，只有11%，開(kāi)發(fā)主體是9棟30層的住宅。如果不出意外，E地塊將是一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目。由于是龍湖代建，案名肯定也會(huì)掛上龍湖的牌子。
經(jīng)典雙城E地塊雖然位于十字路口，但距離地鐵站稍遠(yuǎn)
從位置上看，E地塊好像更適合商業(yè)開(kāi)發(fā)，因?yàn)槲恢镁驮?a href="http://chinesetea99.com/zt/2013/20130830/" target="_blank">人民西路和海源中路交叉口，稱(chēng)得上八面來(lái)風(fēng)，但為什么在2018年調(diào)規(guī)的時(shí)候，卻把商業(yè)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)放在旁邊的F地塊上呢？
奧秘其實(shí)在于地鐵站的位置，E地塊雖然在十字路口，可是正好在地鐵3號(hào)線西苑站和昌源中路站中間，而F地塊則在西苑站旁邊，將來(lái)可以在地下與地鐵站相連，建成純粹的地鐵商業(yè)。從昆明這幾年新建商業(yè)體的發(fā)展情況看，有沒(méi)有地鐵可以說(shuō)天差地別。
在規(guī)劃效果圖上看，F(xiàn)地塊雖然面積比E地塊大得多，但住宅卻只有7棟，商業(yè)比例很高，效果圖上看到的就有一棟超高層，一棟高層，然后是大盒子購(gòu)物中心。
經(jīng)典雙城F地塊有一棟超高建筑，高度約200米
這座大盒子商業(yè)幾乎占了F地塊一半的面積，目測(cè)有四五層，估計(jì)有10萬(wàn)平米量級(jí)，建成后算是昆明比較大的單體購(gòu)物中心了。兩棟商業(yè)高層可能一棟是公寓，另一棟是寫(xiě)字樓，都屬于昆明市場(chǎng)上嚴(yán)重過(guò)剩，難以消化的產(chǎn)品。而且寫(xiě)字樓的高度達(dá)到200米，算得上是人民路上的第一高樓。
這就給東方資產(chǎn)帶來(lái)了不小的開(kāi)發(fā)難題，分地塊分期開(kāi)發(fā)就成了唯一的選擇。云南房網(wǎng)推測(cè)，在率先開(kāi)發(fā)住宅占比較高的E地塊以后，東方資產(chǎn)接下來(lái)很可能開(kāi)發(fā)F地塊的7棟住宅，將商業(yè)部分放在最后，也就是同一個(gè)土地資產(chǎn)包很可能將分成3個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目，其中兩個(gè)住宅項(xiàng)目，一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目。
之所以商業(yè)部分會(huì)放在最后，是因?yàn)樯虡I(yè)部分本身開(kāi)發(fā)難度大，后期還面臨商業(yè)運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。云南房網(wǎng)好奇的是，東方資產(chǎn)作為AMC機(jī)構(gòu)，本身并沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力和團(tuán)隊(duì)，所以在昆明的項(xiàng)目基本都選擇委托龍湖代建，經(jīng)典雙城E、F地塊也早就確定由龍湖代建，但問(wèn)題是，龍湖代建F地塊的商業(yè)當(dāng)然不在話下，可是建成以后怎么辦？這么大的商業(yè)體出售肯定是不現(xiàn)實(shí)的，東方資產(chǎn)只有自持，可是東方資產(chǎn)并沒(méi)有運(yùn)營(yíng)商業(yè)的能力，也沒(méi)有資源，會(huì)不會(huì)建成后商業(yè)運(yùn)營(yíng)也交給龍湖，甚至引入龍湖天街呢？
如果確實(shí)如此，意味著東方資產(chǎn)和龍湖的合作開(kāi)啟了新篇章，只不過(guò)對(duì)龍湖的挑戰(zhàn)也就更大了。實(shí)事求是地講，雖然龍湖在巫家壩已經(jīng)有時(shí)代天街，但鑒于巫家壩的現(xiàn)狀，經(jīng)典雙城這座商業(yè)體的商業(yè)環(huán)境，其實(shí)反倒更好一些。
當(dāng)然對(duì)東方資產(chǎn)來(lái)說(shuō)嗎，也有一種不那么體面的選擇，就是開(kāi)發(fā)完住宅以后將商業(yè)地塊長(zhǎng)期閑置，靜觀其變。
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