2W+的雙塔片區(qū)也要開發(fā)配售型保障房？

上周，市民關(guān)注的昆明配售型保障房獲得進(jìn)展，首個(gè)項(xiàng)目呈貢吳家營(yíng)街道KCC2024-2號(hào)地塊過規(guī)并火速開工，與此同時(shí)，昆明市第二批配售型保障房的計(jì)劃也披露了。

據(jù)“昆明規(guī)劃建設(shè)”報(bào)道，昆明市第二批配售型保障房計(jì)劃建設(shè)1000套，目前已完成前期調(diào)研、地塊篩選工作，擬從較為成熟的地塊中選取1—2個(gè)地塊用于第二批項(xiàng)目建設(shè)。

目前官方還沒有公開第二批配售房項(xiàng)目的具體選址，但上周公示規(guī)劃調(diào)整的雙塔片區(qū)一宗85畝住宅用地，或許將成為第二批配售房項(xiàng)目。

雙塔片區(qū)地塊調(diào)規(guī)

這宗土地四至范圍為，西至希望路，東至藍(lán)光COCO蜜城，南至水岸青城，北至前旺路，原規(guī)劃為一宗約100畝的二類住宅用地，此次調(diào)整結(jié)合用地權(quán)屬劃分為兩個(gè)住宅地塊，其中現(xiàn)有的民勝家園小區(qū)位于西南角，地塊注明為現(xiàn)狀，不再進(jìn)行指標(biāo)控制，而另外的02地塊現(xiàn)狀為臨時(shí)停車場(chǎng)和閑置用地，面積約85畝，進(jìn)行了規(guī)劃指標(biāo)修改。

具體為，容積率由3.2調(diào)整為3.1，建筑密度由25%改為22%，建筑限高從100米降低到80米，綠地率保持40%不變，最值得注意的是：機(jī)動(dòng)車車位配比由1個(gè)調(diào)整為0.75個(gè)。

除了車位配比，該地塊修改后的指標(biāo)與昆明市對(duì)配售型保障房的規(guī)劃要求完全一致。

據(jù)“昆明規(guī)劃建設(shè)”報(bào)道，配售型保障房的規(guī)劃指標(biāo)為：建筑高度均不大于80米，容積率不大于3.1，建筑密度不大于22%，綠化率不低于40%。

另外，配售房將引入第四代建筑設(shè)計(jì)理念，均按照板樓設(shè)計(jì)，南北通透、雙面采光，設(shè)有大面積露臺(tái)、寬景陽臺(tái)，套型面積為88—110平方米。

目前來看，配售房與商品房的規(guī)劃條件差異主要就是在車位配比上，昆明近些年開發(fā)的商品住宅，車位配比基本不會(huì)低于1:1，有些高端項(xiàng)目甚至能達(dá)到1:2以上，而昆明第一批配售房的9個(gè)地塊中，有8個(gè)地塊的車位配比為1:0.7，剩下一個(gè)地塊則只有1:0.5。

回頭看雙塔片區(qū)新調(diào)規(guī)地塊，如果作為商品住宅項(xiàng)目，1：0.75的車位配比顯然過低。

雙塔片區(qū)這宗土地規(guī)劃調(diào)整將現(xiàn)狀小區(qū)劃為單獨(dú)地塊，由于剩余土地已是凈地，不需要涉及拆遷，具備了盡快開工的條件。

雙塔片區(qū)地塊規(guī)劃條件

昆明市第二批配售型保障房的規(guī)模較小，僅計(jì)劃建設(shè)1000套，而雙塔這宗85畝住宅用地可以滿足。

該地塊面積為56741.14平米（約85畝），按3.1容積率計(jì)算，可建面積約為17.6萬方，扣除地塊需配建的文化活動(dòng)中心、衛(wèi)生站、幼兒園等后，就算按配售房最大的110平米戶型計(jì)算，容納1000套也沒有問題。

但前述分析只是說明這個(gè)地塊滿足開發(fā)配售房的條件，昆明究竟會(huì)不會(huì)把雙塔片區(qū)寶貴的地塊拿出來開發(fā)配售房，其實(shí)也還有很大懸念。

從第一批配售房的情況看，各項(xiàng)目基本是將原來的商業(yè)地塊改為住宅，而且多數(shù)地塊屬于較難出讓的“邊角料”，比如盤龍區(qū)的配售房地塊原為多次出讓未果的“浮島智核”項(xiàng)目，官渡區(qū)配售房所在的方旺片區(qū)，如果作為商業(yè)地塊同樣很難賣出。

而雙塔片區(qū)就完全不同，2W+的房?jī)r(jià)一直在昆明各片區(qū)的頂端，土地可以說不愁賣，最近的例子就是今年2月邦泰溢價(jià)競(jìng)得雙塔片區(qū)42畝住宅用地，成交樓面價(jià)達(dá)6846元/平。

如果參照邦泰的成交價(jià)，這次調(diào)規(guī)的85畝土地少說可以賣到10億以上，拿來做配售房，是不是太可惜了。

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