距離5月17日國(guó)家出臺(tái)“史詩(shī)級(jí)”房地產(chǎn)救市政策已經(jīng)兩個(gè)月了，效果如何，6月份昆明的新房銷售量很能說(shuō)明問(wèn)題。云南房網(wǎng)不久前已有分析。
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昆明本地最新的25條“救市”政策，如今執(zhí)行也已經(jīng)半個(gè)月，雖然效果仍有待觀察，但本地業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，昆明的政策還是技術(shù)性的微調(diào)比較多，盡管有一些鼓勵(lì)買房的激勵(lì)措施，可是力度有限，既然連“史詩(shī)級(jí)”的15%首付還取消房貸利率下限都沒(méi)有帶動(dòng)銷量上升，昆明只是在退稅、公積金、以舊換新等方面做文章，作用不能說(shuō)沒(méi)有，但肯定有限。
當(dāng)然昆明也有昆明的難處。房地產(chǎn)作為一個(gè)受政策影響很大的行業(yè)，所有的關(guān)鍵政策都是全國(guó)一盤棋，地方自由調(diào)整的空間確實(shí)有限。再加上房地產(chǎn)遭遇的困境本身也有更深更廣的背景，如果僅僅在行業(yè)政策上發(fā)力，并不能解決根本問(wèn)題。再說(shuō)，有些措施還需要昆明市真金白銀地拿出資金來(lái)實(shí)施，比如收儲(chǔ)商品房，云南房網(wǎng)不久前曾經(jīng)測(cè)算過(guò)，要想對(duì)市場(chǎng)有比較大的影響，收儲(chǔ)規(guī)模恐怕要在一萬(wàn)套起步，可是錢從哪里來(lái)？
但即便如此，地方也不是沒(méi)有施展空間，比如，兩年前的中央政治局會(huì)議上就已經(jīng)提出，各地可因城施策，制訂地方性房地產(chǎn)措施，發(fā)展高水品住宅，滿足城市居民提高生活水平的需要。按照這個(gè)提法，昆明市完全可以考慮放開別墅開發(fā)，在遠(yuǎn)郊發(fā)展高水品居住區(qū)，挖掘昆明、云南乃至全國(guó)高凈值人群的購(gòu)買力。
說(shuō)到開發(fā)別墅，本來(lái)屬于政策禁區(qū)，按照當(dāng)年國(guó)土部（現(xiàn)自然資源部）的規(guī)定，城市住宅用地的容積率不得低于1.0，阻斷了高水品別墅開發(fā)的可能。過(guò)去昆明市場(chǎng)上打著別墅旗號(hào)的高端房產(chǎn)，基本是合院、聯(lián)排等準(zhǔn)別墅產(chǎn)品，要么是商墅，作為住宅的獨(dú)棟式別墅在市場(chǎng)上已絕跡多年。
但在去年9月，自然資源部向各地發(fā)文，建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)住宅土地容積率1.0的限制，相當(dāng)于變相取消了實(shí)行多年的“禁墅令”。可是從去年9月到現(xiàn)在，已經(jīng)10個(gè)月過(guò)去了，昆明連土地都沒(méi)賣幾宗，更不用說(shuō)容積率低于1.0的遠(yuǎn)郊土地了。
估計(jì)昆明市還是顧忌現(xiàn)在新房庫(kù)存大，去化任務(wù)重，但昆明現(xiàn)在去化壓力最大的是普通住宅，別墅由于多年禁令，其實(shí)并沒(méi)有多少供應(yīng)量，而且以準(zhǔn)別墅產(chǎn)品為主。再說(shuō)，目前昆明住宅積壓，其中一個(gè)原因是同質(zhì)化項(xiàng)目和產(chǎn)品太多，普通房產(chǎn)太多，而普通房產(chǎn)的銷售高度依賴本地人口規(guī)模和本地普通人的收入水平，如今出生率下降、人口增速放慢、普通人收入增長(zhǎng)停滯，普通住宅自然賣不出去。相反，昆明高端房產(chǎn)卻面向全省乃至全國(guó)，潛力其實(shí)很大，關(guān)鍵在于增加對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品供應(yīng)。
同樣說(shuō)到豐富市場(chǎng)供應(yīng)，提高市場(chǎng)活力，昆明市還可以考慮向個(gè)人出讓土地，允許私人自建私宅，這和放開遠(yuǎn)郊土地容積率1.0的限制也是不謀而合的。
雖然個(gè)人購(gòu)買土地一直沒(méi)有禁止，過(guò)去昆明市也不乏個(gè)人舉牌競(jìng)買土地的例子，但以往自然人買地其實(shí)也是為了房地產(chǎn)開發(fā)，最終土地還是會(huì)轉(zhuǎn)移到企業(yè)名下。云南房網(wǎng)所說(shuō)的向個(gè)人出讓土地，是指在遠(yuǎn)郊向個(gè)人出讓小面積土地，在規(guī)劃、建設(shè)合規(guī)的情況下自建私宅，當(dāng)然這需要一些列政策配套，還需要解決公共資源比如道路、水電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的問(wèn)題，可行的辦法是大片區(qū)由開發(fā)商建設(shè)公共配套，私人在規(guī)定條件下購(gòu)買小面積土地建設(shè)私宅。
如果昆明市能夠在這方面有所突破，一定會(huì)釋放巨大的市場(chǎng)活力，同時(shí)也解決現(xiàn)在遠(yuǎn)郊土地難賣，市場(chǎng)一潭死水的問(wèn)題。
類似的做法在浙江等地已經(jīng)有所探索，國(guó)家在政策上也鼓勵(lì)各地因地制宜，摸索適合本地特點(diǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展模式。允許在遠(yuǎn)郊自建私宅就很符合昆明的地方特點(diǎn)，也有利于發(fā)揮本地資源優(yōu)勢(shì)。
而之所以建議昆明在高端市場(chǎng)上有所突破和創(chuàng)新，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)存量資源競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，這里的存量資源主要指的是市場(chǎng)需求資源，而需求資源有多大潛力，又取決于一座城市的人口增量，所以房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，在某種程度上其實(shí)是各個(gè)城市的人口競(jìng)爭(zhēng)。人口增速比較快的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模才會(huì)不斷擴(kuò)大，相反，市場(chǎng)規(guī)模就會(huì)萎縮。
但爭(zhēng)奪人口談何容易，昆明的常住人口雖然仍舊在增長(zhǎng)，可是增速已大大放緩，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)失速的主要原因之一。昆明在高端房產(chǎn)領(lǐng)域探索新模式，盡快從過(guò)去的抑制轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)，開發(fā)高水品遠(yuǎn)郊別墅，允許自建私宅，目的就在于利用昆明的宜居優(yōu)勢(shì)，在人口增速難以提高的情況下，從其他城市搶奪購(gòu)買力存量資源，讓其地方的購(gòu)買力在昆明得到釋放。
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