提醒！昆明樓市十大買房“深坑”盤點

2021年，國內房地產市場經歷了不少跌宕起伏，加之一些項目本身品質有問題，導致部分消費者的購房信心受到影響。

都市時報·大象房鑒所盤點了去年昆明房地產市場的十大“坑”，涉及從買房到交房的所有環(huán)節(jié)。盤點的目的，在于梳理樓市中可能存在的消費風險，讓消費者心中有底，促進安全消費、公平消費。    

1

延期交房、項目爛尾

2021年，昆明多個項目被曝出延期交房，主要原因就是開發(fā)商資金吃緊，導致項目停工或工程進度緩慢，無法按時交房。

例如，五華區(qū)的“實地花鶴翎”項目延期10個月后仍未交房，涉及1986戶業(yè)主。

苦苦等待多日的業(yè)主終于等來交房的消息后，卻又被開發(fā)商告知“需要先購買車位才能接房”，不買車位的業(yè)主接房時間則要另行通知。

位于西山區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場，則從2021年11月就一直停工至今，目前還沒有復工動向，原因是開發(fā)商資金鏈斷裂。

2

開發(fā)商拖延退款

房貸審核條件嚴格，購房者辦理按揭貸款遭拒的現(xiàn)象在2021年極為常見。通常情況下，購房者貸款被拒后，開發(fā)商需要向購房者退還購房訂金或首付款，但開發(fā)商一拖再拖，遲遲不退款。

近日，有業(yè)主向都市時報·大象房鑒所反映：去年她在雙塔片區(qū)訂購了一套房子，購買時置業(yè)顧問沒有提前告知房子的不利因素，交了首付后才發(fā)現(xiàn)房子旁邊是水泵房。隨后購房者提出退房、退款，開發(fā)商答應退款，退款時間卻一拖再拖，到現(xiàn)在購房者都沒有拿到退款。

2021年6月，晉寧古滇片區(qū)“滇池美岸”的多名購房者反映：因申請按揭遭拒貸，無法貸款，只能退房，但提交申請退款已兩月有余，開發(fā)商不僅不退款，還對購房者避而不見。

據了解，正常情況下，如果購房者申請按揭貸款遭拒，首先開發(fā)商可以跟銀行協(xié)商，看有無可能放款，或是換一家銀行繼續(xù)申請貸款。如果協(xié)商無果，客戶條件實在達不到放貸要求，就只能退房。開發(fā)商應當積極配合客戶撤備案、退房，沒有理由拖延退款時間。

3

交付房屋質量問題頻出

2021年，呈貢一項目交房時，業(yè)主發(fā)現(xiàn)項目存在諸多問題，拒絕接房。

呈貢一項目業(yè)主接房當天發(fā)現(xiàn)墻體開裂現(xiàn)象 資料圖片

“該項目先是延期交付，然后是承諾的學校遲遲未建，天然氣未通，還有房屋頂板開裂、墻體開裂、外墻滲水、衛(wèi)生間排水管漏水……”對于業(yè)主的反映，開發(fā)商卻表示“房屋沒有質量問題，只是存在一些瑕疵”，這樣的回答無法讓業(yè)主代表滿意。

更令人意外的是，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，他們到項目售樓部找開發(fā)商反映問題時的畫面，竟然被人拍成視頻，包裝成“兩周年特惠清盤火爆現(xiàn)場”的宣傳視頻。這樣的做法令業(yè)主哭笑不得，更加劇了對開發(fā)商的不信任。  

4

承諾配套未兌現(xiàn)

盤龍區(qū)中建龍熙壹號項目對購房者介紹“小區(qū)規(guī)劃有3條道路”，但直到交房，路都沒有修好，業(yè)主每天回家的路走得很艱難，尤其是雨天，路面積水，更加難行。

據了解，開發(fā)商賣房時還承諾配套一所學校，交房后也是遲遲未兌現(xiàn)。

在去年昆明新交房的小區(qū)里，不乏配套沒有完全呈現(xiàn)就交房的項目。有的是小區(qū)內部配套，例如電梯、樓梯、地下車庫；也有一些是小區(qū)外部配套，如幼兒園、學校、道路、社區(qū)醫(yī)院等。

5

開發(fā)商“吹牛皮”

晉寧古滇片區(qū)“滇池美岸”的業(yè)主曾反映稱：“當時開發(fā)商承諾買地上兩層，送地下兩層，車位也贈送。我以為我出錢的300多平方米是地上兩層的面積，那么加上贈送面積，應該差不多有600多平方米�！�

但接房時，業(yè)主傻眼了——交付的房子質量粗糙，而且四層加起來才300多平方米，每一層的房間都很狹小，不知道開發(fā)商承諾的贈送面積在哪里。

針對面積的問題，開發(fā)商只簡單回復稱：“各戶面積已經過具備相應資質第三方測量公司進行測量，以實測報告為準�！泵鎸�這樣的解釋，業(yè)主紛紛表示“看不懂”“不理解”。

6

住房捆綁車位銷售

去年房地產市場遇冷，部分開發(fā)商為了加速回籠資金，頻頻推出優(yōu)惠促銷信息，更有多個項目把車位當作了促銷的噱頭，推出購房購車位一口價房源。

開發(fā)商推出的“購房購車位一口價”真的很優(yōu)惠嗎？答案因項目而異。

但值得注意的是，在2016年10月住建部發(fā)布的《關于進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經營行為維護房地產市場秩序的通知》中，對房地產開發(fā)企業(yè)的9種不正當經營行為做出了明確界定：其中第6種為“商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用”，第7種為“以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格”。

可見，住房捆綁車位銷售，是不正當的行為。   

7

違規(guī)收取“電商費”

去年，有業(yè)主反映：購買了北市區(qū)瀑布公園旁一項目的房源，開發(fā)商稱交3.5萬元“團購費”可以獲得6個點的優(yōu)惠；不交錢則無法享受優(yōu)惠。但業(yè)主交錢后發(fā)現(xiàn)，這筆費用沒有發(fā)票，也不在合同規(guī)定的總房款中，只有第三方公司（非開發(fā)商）開具的收據。

更令人糟心的是，之后開發(fā)商取消了收取所謂“團購費”，但購房者享受的優(yōu)惠還是6個點。50多名交過“團購費”的業(yè)主大呼不公平，要求退還這筆費用。

業(yè)內人士介紹，這筆所謂的“團購費”其實就是“電商費”。一般來說，購房者買房前需要先支付一筆額外費用，金額均達萬元以上，而且這筆錢既不能抵扣房款，也不會在購房合同中體現(xiàn)，這筆額外的費用就是“電商費”，給購房者增添了額外的購房成本。   

8

用學校做噱頭炒作

“學區(qū)房”概念一度很熱，很多購房者買房的首要考慮因素是“周邊配套有沒有名校，房子帶不帶學位”，這樣一來，所謂的“學區(qū)房”價格隨著家長們的熱情而水漲船高。但是，去年以來，昆明的“學區(qū)房”熱度有所下降，這與相關部門的整治有關。

2021年5月25日，盤龍區(qū)市場監(jiān)督管理局約談了轄區(qū)內的地產項目，就“利用學區(qū)房、學位房對項目進行宣傳炒作”等情況予以提醒，并提出：如果提醒后仍不改，將對企業(yè)進行頂格罰款，每次罰100萬元。同年7月，西山區(qū)約談了片區(qū)所有項目，要求不得以學校為噱頭進行宣傳。

此后，教育部、中央編辦、國家發(fā)改委等8個部門聯(lián)合發(fā)出《關于規(guī)范公辦學校舉辦或者參與民辦義務教育學校的通知》，要求開發(fā)商禁止利用學區(qū)房、學位房對項目進行炒作。如提醒后再出現(xiàn)炒作學區(qū)房行為，將對企業(yè)進行罰款（100萬元次）。   

9

挪用商品房預售款

購買預售商品房風險高的原因，大多是房企收到的預售資金未得到及時監(jiān)管，最終導致在售項目停工、爛尾等。昆明就有樓盤曾出現(xiàn)過預售資金被挪用，導致樓盤停工至今。

2021年9月6日，呈貢區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局在人民網領導留言板上，回復網友關于“呈貢區(qū)涌鑫哈佛中心爛尾樓”的留言時提到：警方正在開展調查，查明項目被挪用的商品房預售資金流向，爭取追回被挪用的資金。

涌鑫哈佛中心于2013年8月開工建設�？偯娣e約82萬平方米，項目總投資467764萬元，共分為A1至A9共9個地塊開發(fā)建設。其中A1、A4、A5、A7地塊已經竣工驗收并交付使用。后因項目資金鏈斷裂，開發(fā)商拖欠施工方大量工程款，導致A2、A3、A6、A8、A9地塊停工至今。近期，該項目有了即將復工的消息，但還未正式復工。

10

法拍房的“天價”物業(yè)費

法拍房因獨特的價格優(yōu)勢（普遍價格為市場價的7折），成為一些購房者青睞的購房渠道。但是便宜的價格背后，存在諸多風險，最常見的就是“天價”物業(yè)費。

2021年，盧女士、陸女士、陽先生購買了位于昆明南悅城的7套法拍房源，總價高達1300多萬元。三名業(yè)主拿到拍賣成交確認書后，打算裝修房子，卻被南悅城物業(yè)告知“每套房子需交納15萬元物業(yè)費才能接房”。

南悅城物業(yè)經理稱，盧女士等人在購買法拍房之前，并未到物業(yè)公司了解過標的物的欠費情況；拍賣公告中明確標的物涉及水、電、物業(yè)管理等欠費均由買受人承擔，交易未明確交費義務人的費用，均由買受人承擔。

而涉事房子2018年已被查封，空置物業(yè)費從2018年1月1日一直計算到業(yè)主成功接房為止，因此，才有了15萬元的“天價”物業(yè)費。

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