巫家壩片區(qū)因為一開始就定位是昆明未來中心，總部基地，所以巫家壩的開發(fā)與其他片區(qū)有很大不同，最突出的特點就是純住宅項目很少，尤其是關(guān)雨路以南的區(qū)域，每個項目都有很大的商業(yè)開發(fā)比例，基本都要有寫字樓、公寓等產(chǎn)品，商業(yè)裙樓也少不了。
可是眾所周知，昆明商業(yè)開發(fā)體量早已過剩，即便是高大上的巫家壩，商業(yè)物業(yè)也很難消化，片區(qū)內(nèi)公寓已經(jīng)基本是虧本銷售，寫字樓也基本賣不動，所以巫家壩的項目都是先開發(fā)住宅，商業(yè)部分放在后面，能拖就拖，前幾年保利發(fā)展還因為總部項目進度慢被列入閑置土地名單。
首創(chuàng)未來城也有很大的商業(yè)開發(fā)體量。首創(chuàng)未來城總共有3個地塊，總面積有81畝，其中8號地塊有14.6畝，規(guī)劃有1棟商業(yè)和1棟寫字樓。10號地塊更大一些，有21.4畝，規(guī)劃有兩棟寫字樓，其中一棟是超高建筑，還有一棟總高27層的住宅。
和巫家壩的其他項目一樣，首創(chuàng)未來城也先開發(fā)并銷售住宅，大部分商業(yè)均按兵不動，尤其是超高的總部大樓，一直沒有開工。
首創(chuàng)未來之城在今年2月完成首批次交付
首創(chuàng)未來城好幾年不開工總部大廈，就有人在網(wǎng)絡(luò)上向相關(guān)部門反映。前不久，官渡區(qū)住建局對外答復(fù)說，首創(chuàng)未來城8號地塊的商業(yè)建筑已經(jīng)建成，由首創(chuàng)自持，但外界更為關(guān)注的10號地塊，官渡區(qū)住建局卻透露說因為首創(chuàng)的營銷訴求更改，目前正在申請調(diào)規(guī)。
云南房網(wǎng)查了下，10號地塊的容積率高達6.0，最大可建建筑面積有85900平方米 ，是一宗商住混合用地，但商業(yè)占比很高，有兩棟寫字樓，其中首創(chuàng)東南亞區(qū)域總部大樓是超高層，住宅只有一棟，而且只有27層。
首創(chuàng)未來之城三宗地塊位置示意圖
如今首創(chuàng)申請調(diào)規(guī)，按這兩年昆明調(diào)規(guī)的情況看，多半是申請減少商業(yè)部分的開發(fā)比例，增加住宅。站在首創(chuàng)的立場上看，最好是超高總部大樓不要蓋了，因為從巫家壩已經(jīng)建成的幾棟總部大樓的情況看，既不好賣又不好租，可是超高寫字樓的開發(fā)成本又高，如今首創(chuàng)的經(jīng)營狀況不是很好，在昆明的另一個項目譽華洲一度停工，需要申請保交樓專項借款才能維持開發(fā)，首創(chuàng)未來城如果按原來的規(guī)劃建設(shè)大體量商業(yè)物業(yè)，尤其是建設(shè)超高寫字樓，資金壓力肯定非常大。
巫家壩早期的項目就算建設(shè)寫字樓和公寓虧本，好歹住宅賣得高賣得快，賬也還能算的過來，可是首創(chuàng)未來城雖然開工和開盤并不算晚，可是銷售速度慢，如今巫家壩的房價也下來了，要是連住宅都不咋賺錢，就更沒有動力開發(fā)寫字樓和商業(yè)了。
首創(chuàng)未來城面積小一些的8號地塊商業(yè)已建成，木已成舟，首創(chuàng)也只好自持，可是10號地塊還沒有開工，就有了申請調(diào)規(guī)的條件。
巫家壩的項目要是放在前幾年，調(diào)規(guī)肯定是不行的。如果減少了商業(yè)比重，就偏離了巫家壩的定位和功能，也不利于將來的這個片區(qū)城市形象維護，可是如今房地產(chǎn)市場行情很差，如果調(diào)規(guī)后開發(fā)商能減輕壓力完成項目開發(fā)，總好過干脆停工爛尾。
從官渡區(qū)對外透露信息的時間點來判斷，首創(chuàng)未來城申請調(diào)規(guī)有一段時間了，可是昆明市自然資源與規(guī)劃局至今沒有進行調(diào)規(guī)批前公示，估計是很為難，如果允許首創(chuàng)未來城調(diào)規(guī)，對前面老老實實開發(fā)總部大樓的巫家壩項目就不那么公平，而且更重要的是，要是這個先例一開，其他也還有地塊沒開工的項目當(dāng)然就會有樣學(xué)樣，跟著申請調(diào)規(guī)，巫家壩的規(guī)劃嚴肅性還怎么維護？后面尚未出讓的土地又該怎么辦？
可是要是不允許調(diào)規(guī)，一方面昆明市寫字樓確實過剩，不做變通屬于刻舟求劍，再說這幾年昆明市已經(jīng)調(diào)整的規(guī)劃不少；另一方面，開發(fā)商要是對市場沒信心就會拖延不建，硬著頭皮上馬有可能造成爛尾，同樣對巫家壩開發(fā)不利。所以這塊地大概率還是會調(diào)整規(guī)劃，無非是看調(diào)整到什么程度。
首創(chuàng)是2019年拿地的，卻一直留著難度最大的一塊地沒有開發(fā)，終于等到規(guī)劃政策松動。
還是北京來的國企聰明。
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