觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 房企市場(chǎng)化融資難的問(wèn)題短期內(nèi)較難化解的當(dāng)下，卓越商管卻成為仍在發(fā)債的“少數(shù)派”。
在10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議中，再次提到了“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房企合理融資需求”。意味著短期內(nèi)，銀行等金融機(jī)構(gòu)有望加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，持續(xù)加力推動(dòng)“第二支箭”落地。
11月13日，深圳市卓越商業(yè)管理有限公司發(fā)布關(guān)于2023年度第三期中期票據(jù)的發(fā)行公告，擬將通過(guò)中票融資5億元，期限3年，由中債信用增進(jìn)提供擔(dān)保發(fā)行。近兩個(gè)月內(nèi)，卓越商管已經(jīng)推進(jìn)了兩筆中債增融資。
這被視為央行積極落實(shí)中央金融工作會(huì)議指示精神取得進(jìn)展，實(shí)際上除了卓越商管，此前消息顯示包括新城控股、美的置業(yè)等民企也將發(fā)行債券融資。同時(shí)龍湖、金輝、華宇、新希望地產(chǎn)等民企債券發(fā)行項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中。
觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，自2022年中期監(jiān)管部門(mén)指示中債增公司對(duì)房企發(fā)行中票開(kāi)展“全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)�！币詠�(lái)，依靠中債增擔(dān)保發(fā)債已成為部分未爆雷民企的主要發(fā)債手段。
究其原因，無(wú)非是在沒(méi)有中債增的信用擔(dān)保之下，政策暖風(fēng)中的房企，依舊無(wú)法實(shí)現(xiàn)在公開(kāi)市場(chǎng)順暢融資。
梅開(kāi)三度
盡管監(jiān)管部門(mén)一直對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供支持，但當(dāng)前形勢(shì)顯示，利好政策頻發(fā)仍然無(wú)法掩蓋大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資困難的現(xiàn)實(shí)。
自去年開(kāi)始，卓越首次采用中期票據(jù)的方式進(jìn)行公開(kāi)融資，發(fā)債平臺(tái)則是選用商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)——卓越商管。據(jù)悉，由于卓越集團(tuán)并未實(shí)現(xiàn)公開(kāi)上市，外界對(duì)集團(tuán)自身的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及業(yè)績(jī)表現(xiàn)預(yù)測(cè)，仍是從卓越商管披露出的相關(guān)情況進(jìn)行“窺探”。
經(jīng)觀(guān)點(diǎn)新媒體查閱，早在11月10日，卓越商業(yè)管理便刊發(fā)了2023年度第三期中期票據(jù)發(fā)行文件，若是債券能夠順利落地，將成為該司于年內(nèi)獲得中債信用增進(jìn)提供擔(dān)保的第三支中期票據(jù)。
募集說(shuō)明書(shū)顯示，本次募集資金的用途與前幾次中票用途一致，仍未補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)、購(gòu)回及償還美元債。
市場(chǎng)人士對(duì)觀(guān)點(diǎn)新媒體指出，卓越商管對(duì)于中期票據(jù)的推動(dòng)工作一直很重視。一方面，發(fā)行中票已經(jīng)成為該司目前境內(nèi)的唯一公開(kāi)融資方式；另一方面，11月初央行也在積極推動(dòng)新一輪的“第二支箭”效能落地。
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，卓越集團(tuán)通過(guò)卓越商管已完成累計(jì)20億元的中票發(fā)行，單筆金額最高達(dá)10億元，期限均為三年，利率最低值為3.50%。從擔(dān)保情況上看，目前卓越商管所有存續(xù)中票，均由中債增提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任擔(dān)保。
據(jù)悉，境外債窗口關(guān)閉后，房企的融資重心重新回到境內(nèi)債券市場(chǎng)。卓越商管雖然于去年逆周期實(shí)現(xiàn)2筆美元債的發(fā)行，但大環(huán)境上受美元融資成本維持高位、中資地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加劇影響，美元一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行已然進(jìn)入黃昏階段。
“中債增自成立以來(lái)，已然成為中國(guó)債券市場(chǎng)的主要擔(dān)保機(jī)構(gòu)，具有較高的信譽(yù)和影響力，在提供擔(dān)保服務(wù)的同時(shí)，需要發(fā)行方的一定的抵押物才能出具擔(dān)保函。”上述人士續(xù)指。
而卓越商管既能在去年“淡市”中獲批發(fā)行美元債，也能在中債增的擔(dān)保發(fā)行數(shù)筆境內(nèi)債，最關(guān)鍵的原因系其作為卓越集團(tuán)下屬商業(yè)平臺(tái)，擁有一定規(guī)模的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、租賃資產(chǎn)，這些資產(chǎn)為境內(nèi)外融資提供了一定的支撐。
觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，卓越商管作為深圳市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，公司所開(kāi)發(fā)及持有的大部分物業(yè)位于深圳各 CBD 核心區(qū)域。收入結(jié)構(gòu)上，仍以房地產(chǎn)銷(xiāo)售為主，租賃服務(wù)為輔。
今年1-9月，卓越商管實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入118.64億元，其中房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入101.82億元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的比重為85.82%，毛利率17.66%；期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租賃服務(wù)收入13.14億元，占收入的11.1%，毛利率為80.94%。不難看出，房地產(chǎn)銷(xiāo)售是該司的核心業(yè)務(wù)板塊。
據(jù)觀(guān)察，卓越商管雖然作為集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，隨著近些年行業(yè)形式的嚴(yán)峻以及境內(nèi)外融資的趨緊，更多充當(dāng)了卓越于境內(nèi)融資的角色。
一方面，該司自身業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)極度依賴(lài)于卓越方面的項(xiàng)目輸送。另一方面，卓越為保證融資通暢，正不斷將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)注入其中，將商業(yè)、地產(chǎn)捆綁在一起進(jìn)行融資動(dòng)作。
2022 年，卓越商管繼續(xù)采取“商住并舉”的發(fā)展模式，接收了股東卓越置業(yè)集團(tuán)注入的 4 個(gè)可售項(xiàng)目，均為商住混合項(xiàng)目。
2022年底數(shù)據(jù)顯示，來(lái)自股東擬注入該司的19個(gè)項(xiàng)目，均為位于深圳的項(xiàng)目，以城市更新項(xiàng)目為主，且規(guī)模較大。若能順利轉(zhuǎn)化，可為該司補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，規(guī)劃建筑面積合計(jì) 654.60 萬(wàn)平方米。這部分資產(chǎn)擬注入時(shí)間最快為2023年，最晚需到2027年。
此外，受限資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例較低，擁有足夠“干凈”的可抵押資產(chǎn)，也是包括卓越商管在內(nèi)的眾企業(yè)，能夠獲得中債增信用擔(dān)保的重要原因。
截至2023年3月末，卓越商管受限資產(chǎn)規(guī)模為327億元，占期末總資產(chǎn)的比例為21.88%，占期末凈資產(chǎn)的比例為52.83%。受限資產(chǎn)主要來(lái)自貨幣資金、存貨以及投資性房地產(chǎn)，受限原因大多集中在銀行端的借款抵押。
一視同仁
回頭看去，“第二支箭”已然射出去了整整一年，最明顯的變化是房企融資獲中債信用增進(jìn)提供擔(dān)保的名單正在持續(xù)變長(zhǎng)。
觀(guān)點(diǎn)新媒體粗略統(tǒng)計(jì)，除卓越商管外，美的置業(yè)、龍湖、金輝、新城、碧桂園等房企均在今年完成1-2筆的中債信用增進(jìn)提供擔(dān)保的中期票據(jù)發(fā)行，累計(jì)發(fā)行量超120億元。
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告
上圖數(shù)據(jù)顯示，此輪中債增全額擔(dān)保發(fā)行的中票年化利率均值為4.04%，最低為3.4%，最高為4.7%，與首批發(fā)行的普遍在3.5%以下有所上升。但4%上下的利率，已然接近房企融資平均水平。
據(jù)觀(guān)察，今年房企融資對(duì)象擴(kuò)容進(jìn)度顯著。以合景泰富為例，今年也成功發(fā)行1筆7億元的中票，實(shí)現(xiàn)在發(fā)債上的突破性進(jìn)展。
募集說(shuō)明書(shū)指出，合景泰富本次募資將全部用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，募投項(xiàng)目均為一二線(xiàn)城市普通商品房項(xiàng)目，項(xiàng)目中普通商品房的建筑面積占項(xiàng)目整體建筑面積比例不低于70%。
雅居樂(lè)、中駿同樣在今年此輪發(fā)債中有所突破。雅居樂(lè)大部分募集資金用于項(xiàng)目建設(shè)，少部分用于補(bǔ)充自身現(xiàn)金流狀況；中駿的募資則是在上述基礎(chǔ)上，進(jìn)一步疊加購(gòu)回或償還境外美元債的需求。
由此不難看出，項(xiàng)目建設(shè)作為眾房企的募資用途，未來(lái)將有效的幫助融資受阻企業(yè)的項(xiàng)目推進(jìn)、自身銷(xiāo)售造血以及完成保交樓的目標(biāo)，幫助自身風(fēng)險(xiǎn)的逐漸出清。
而從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，1月及8月是眾房企發(fā)行中期票據(jù)的高發(fā)期。上半年，眾房企發(fā)行中票的募資目的主要圍繞著項(xiàng)目建設(shè)去展開(kāi)；下半年，募資用于補(bǔ)充流動(dòng)性、回購(gòu)以及償還美元債的需求開(kāi)始凸顯。
據(jù)房企投拓人士透露，年初的1月，企業(yè)完成年度業(yè)績(jī)后，會(huì)緊接著制定一整年的初步季度規(guī)劃及財(cái)務(wù)細(xì)化目標(biāo)，這時(shí)候通常需要大量的資金來(lái)支持項(xiàng)目啟動(dòng)、建設(shè)和銷(xiāo)售等活動(dòng)。
他透露道，“8月份的集中發(fā)行，背后的考量因素更多是基于政策面和金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展座談會(huì)的利好。當(dāng)然，該月份企業(yè)已經(jīng)對(duì)全年的市場(chǎng)環(huán)境有了較為全面的判研，不排除也有為未來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流的考量�！�
8月3日，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、行長(zhǎng)潘功勝主持召開(kāi)金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展座談會(huì)。會(huì)中，潘功勝指出，央行將支持地方政府主動(dòng)解決拖欠企業(yè)賬款問(wèn)題。推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具擴(kuò)容增量，強(qiáng)化金融市場(chǎng)支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展。
在央行對(duì)“第二支箭”擴(kuò)容增量的大背景下，8月份，美的置業(yè)、龍湖、金輝以及中駿的中債增信用擔(dān)保中票成功發(fā)出。其中，美的置業(yè)及中駿均實(shí)現(xiàn)年內(nèi)的第二筆中票發(fā)行，優(yōu)質(zhì)民企與出險(xiǎn)企業(yè)“一視同仁”。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門(mén)評(píng)論