觀點(diǎn)網(wǎng) 3月25日，又一家出險(xiǎn)房企披露境外債務(wù)重組條款。
據(jù)世茂集團(tuán)公告，此次重組涉及世茂集團(tuán)、Shimao Property Holdings (BVI) Limited（物業(yè)公司）及世茂投資控股有限公司的債務(wù)。
根據(jù)重組方案，世茂集團(tuán)為債權(quán)人提供了短期工具、長期工具、強(qiáng)制可換股債券、不同工具的組合四個(gè)選項(xiàng)，以滿足計(jì)劃債權(quán)人的不同偏好。
同時(shí)，世茂集團(tuán)控股股東許榮茂也將未償還的股東貸款交換為新的長期票據(jù)和強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券。
四種選項(xiàng)
具體來看，選項(xiàng)一為短期工具，計(jì)劃債權(quán)人可選擇獲得本金額相等于計(jì)劃債權(quán)人索償中計(jì)劃債權(quán)人本金額部分100%的，以短期票據(jù)或短期貸款為形式的短期工具。
短期工具年期為6年，分配予所有計(jì)劃債權(quán)人的短期工具的本金總額不得超過30億美元。
利息將按短期票據(jù)或短期貸款未償還本金額50%的金額予累計(jì)并每半年支付一次，方式為重組生效日期起計(jì)首四年由公司選擇以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问街Ц�，第五年起以現(xiàn)金形式悉數(shù)支付。
倘以現(xiàn)金悉數(shù)支付利息，年利率為5.0%；倘以實(shí)物形式支付任何部分利息，年利率為6.0%。
選項(xiàng)二是長期工具，計(jì)劃債權(quán)人可選擇獲得本金額相等于計(jì)劃債權(quán)人索償中計(jì)劃債權(quán)人本金額部分100%的，以長期票據(jù)或長期貸款為形式的長期工具。
長期工具的年期為9年，分配予所有計(jì)劃債權(quán)人的長期工具的本金總額不得超過40億美元。長期工具未償還本金額的利息將予累計(jì)并每半年支付一次，于重組生效日期起計(jì)首六年每年3.0%，全部以實(shí)物支付；第七年開始每年2.0%，全部以現(xiàn)金支付。
每期長期票據(jù)的年期及原發(fā)行金額：1）7年期的A系列長期票據(jù)，本金額相等于長期票據(jù)原發(fā)行金額的25%，于重組生效日期后七年到期；2）8年期的B系列長期票據(jù)，本金額相等于長期票據(jù)原發(fā)行金額的37.5%，于重組生效日期后八年到期；3）9年期的C系列長期票據(jù)，本金額相等于長期票據(jù)原發(fā)行金額的37.5%，于重組生效日期后九年到期。
選項(xiàng)三是強(qiáng)制可換股債券，本金額相等于計(jì)劃債權(quán)人選擇此選項(xiàng)的計(jì)劃債權(quán)人索償中計(jì)劃債權(quán)人本金額部分100%的，可轉(zhuǎn)換為公司新股份的零息強(qiáng)制可換股債券，年期為1年。
自愿轉(zhuǎn)股任何強(qiáng)制可換股債券的持有人可于(a)強(qiáng)制可換股債券的原發(fā)行日期及(b)香港聯(lián)合交易所有限公司就強(qiáng)制可換股債券相關(guān)股份發(fā)出的有條件上市批準(zhǔn)成為無條件及全面生效當(dāng)日起計(jì)15個(gè)營業(yè)日內(nèi)，發(fā)出轉(zhuǎn)股通知，按每股8.5港元的轉(zhuǎn)股價(jià)將其持有的全部或部分強(qiáng)制可換股債券轉(zhuǎn)換為公司股份。自愿轉(zhuǎn)股后尚未轉(zhuǎn)股的強(qiáng)制可換股債券將根據(jù)時(shí)間表分期強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為新上市公司股份。
選項(xiàng)4則是不同工具的組合，本金總額相等于該計(jì)劃債權(quán)人的計(jì)劃債權(quán)人本金額100%的不同工具的固定組合。固定組合包括本金額相等于該計(jì)劃債權(quán)人本金額25%的短期工具、本金額相等于該計(jì)劃債權(quán)人本金額35%的長期工具及本金額相等于該計(jì)劃債權(quán)人本金額40%的強(qiáng)制可換股債券。
值得關(guān)注的是，世茂集團(tuán)控股股東許榮茂透過其全資擁有公司向公司提供本金總額39.63億港元的貸款，以及向公司附屬公司提供本金總額38.39億港元的貸款。
控股股東將把本金額6億美元的未償還股東貸款交換為本金額6億美元的新長期票據(jù)B，以及未償還股東貸款本金總額減去6億美元交換為等價(jià)本金額的強(qiáng)制可換股債券。
長期票據(jù)B將由世茂集團(tuán)發(fā)行，到期日為重組生效日期起計(jì)第9.5年，長期票據(jù)B的未償還本金額的利息自重組生效日期起將予累計(jì)并每半年按年利率2.0%以實(shí)物形式悉數(shù)支付。除年期、利息及選擇性贖回條款外，長期票據(jù)B的其他主要條款與長期票據(jù)相同。
為鼓勵(lì)債權(quán)人盡早參與重組，世茂集團(tuán)還將提供早鳥同意費(fèi)和一般同意費(fèi)。
債務(wù)待解
根據(jù)重組方案，出售若干指定資產(chǎn)所得款項(xiàng)、大窩坪盈余現(xiàn)金流、指定境外債務(wù)融資所得款項(xiàng)、出售世茂服務(wù)控股有限公司若干股份所得款項(xiàng)或自世茂服務(wù)收取的股息，以及出售上海世茂股份有限公司股份所得款項(xiàng)或自上海世茂收取的股息，將用于以下用途：
1）根據(jù)短期票據(jù)及短期貸款的原發(fā)行金額，按比例支付隨后六個(gè)月到期的利息，及/或根據(jù)短期票據(jù)及短期貸款各自的原發(fā)行金額，按比例償還、提前償還或贖回短期票據(jù)及短期貸款。
2）于悉數(shù)償還短期工具后，根據(jù)長期票據(jù)及長期貸款各自的原發(fā)行金額按比例償還、提前償還或贖回長期票據(jù)及長期貸款，惟用于償還或贖回長期票據(jù)的所得款項(xiàng)或股息部分須始終分配至最早到期的長期票據(jù)系列。
3）于悉數(shù)償還長期工具后，償還、提前償還或贖回長期票據(jù)B。
世茂集團(tuán)曾于2023年末披露債務(wù)重組進(jìn)展，當(dāng)中能夠觀察到世茂集團(tuán)的債務(wù)情況。
根據(jù)披露，截至2023年6月30日，世茂集團(tuán)境外計(jì)息債務(wù)約140億美元（未經(jīng)審核）；境內(nèi)計(jì)息債務(wù)約250億美元（未經(jīng)審核）；應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)約30億美元；總權(quán)益約90億美元，包括非控制性權(quán)益約60億美元。
上述境外債務(wù)中，約70億美元為以美元計(jì)值的優(yōu)先票據(jù)、約30億美元為銀團(tuán)貸款、約20億美元為雙邊貸款及約20億美元為有抵押項(xiàng)目貸款。截至2023年10月31日的計(jì)息債務(wù)結(jié)余與2023年6月30日的數(shù)據(jù)并無重大差異。有一定比例的境內(nèi)求償債務(wù)享有本集團(tuán)旗下境外實(shí)體提供的擔(dān)保。
世茂集團(tuán)稱，鑒于當(dāng)前市場情況，集團(tuán)整體流動(dòng)資金仍然受限。截至2023年10月31日，公司的現(xiàn)金結(jié)余合共約為220億元（未經(jīng)審核）。包括：公司持有的現(xiàn)金約為10億元（未經(jīng)審核）；上市附屬公司及其各自的附屬公司持有的現(xiàn)金約為40億元（未經(jīng)審核）；受預(yù)售及其他監(jiān)管安排限制的現(xiàn)金約為170億元（未經(jīng)審核），其中大部分存放于項(xiàng)目層面的監(jiān)控賬戶。
世茂集團(tuán)之前對未來10年公司的現(xiàn)金流進(jìn)行了預(yù)測，2023-2033年期間，公司所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為每年40億元-400億元。預(yù)測現(xiàn)金流主要來自于兩方面，來自集團(tuán)以及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目以及酒店經(jīng)營、其他商業(yè)運(yùn)營所得運(yùn)營收入。
2023-2033年期間產(chǎn)生的累計(jì)無杠桿營運(yùn)現(xiàn)金流量總額估計(jì)約為2000億元至2500億元，其中估計(jì)酒店及其他商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)生的累計(jì)營運(yùn)現(xiàn)金流量凈額合共大約在60-100億元。此外，規(guī)模最大的前20個(gè)項(xiàng)目及前20個(gè)城市分別占截至2022年12月31日的開發(fā)凈值計(jì)算約50%及70%。
2023年至2033年期間，估計(jì)世茂集團(tuán)主要境外資產(chǎn)（包括來自本公司于物業(yè)管理業(yè)務(wù)的股權(quán)）的累計(jì)杠桿現(xiàn)金流量大約在15億美元至20億美元，此估算乃基于對可變現(xiàn)價(jià)值的各種假設(shè)，而其未必會(huì)實(shí)現(xiàn)。境外資產(chǎn)有可能供本集團(tuán)用于償還經(jīng)重組后境外債務(wù)，而大部分經(jīng)重組后的境外債務(wù)將依靠境內(nèi)業(yè)務(wù)產(chǎn)生并可上繳至本集團(tuán)境外實(shí)體的現(xiàn)金流償還。
截至2023年6月30日，世茂集團(tuán)物業(yè)及設(shè)備的未經(jīng)審核賬面值約為170億元，而投資物業(yè)（主要指本集團(tuán)自行開發(fā)的商用物業(yè)）的未經(jīng)審核賬面值約為660億元。
而在市場層面，2023年世茂集團(tuán)的累計(jì)合約銷售總額約為428.2億元，同比下滑50.51%；合約銷售總面積為294.66萬平方米。2024年前兩月，世茂集團(tuán)的累計(jì)合約銷售總額僅為43.5億元。
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