昆明土地市場(chǎng)有點(diǎn)怪，先上車(chē)后買(mǎi)票，難道就是圖賬面好看？

最近，西山區(qū)連續(xù)掛牌出讓草海片區(qū)的住宅地塊，截至本文發(fā)稿時(shí)，已經(jīng)掛牌的土塊有4宗，總面積149畝。這幾宗土地條件不錯(cuò)，容積率不高，最高的才2.5，最低的只有1.6，都位于西福路兩側(cè)，距離草海只有500米，緊臨前些年銷(xiāo)售火熱的金地云海一號(hào)、山海春風(fēng)、華夏瀾臺(tái)府等豪宅項(xiàng)目。

近期掛牌出讓的草海片區(qū)一宗安置房用地，衛(wèi)星圖上可以看出地塊上已經(jīng)有建筑物

這幾宗土地剛剛上架時(shí)，因?yàn)槲恢�、開(kāi)發(fā)條件都很好，許多人以為昆明市打算拿幾宗優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)激活土地市場(chǎng)，但仔細(xì)看土地出讓文件才發(fā)現(xiàn)，這4宗土地其實(shí)都是安置房地塊，更關(guān)鍵的是，4宗土地上的房子都基本蓋好了，其中面積最大的KCXS2023-14號(hào)地塊（63.2畝），甚至都已經(jīng)交付入住了。

幾個(gè)月前，福海街道舉行交房?jī)x式的嵐福苑項(xiàng)目，就建在KCXS2023-14地塊上。根據(jù)公開(kāi)信息，嵐福苑總共有900多套房，目前已經(jīng)有部分業(yè)主入住了。從最新衛(wèi)星地圖上看，其他幾個(gè)地塊上的房子也差不多蓋好了，估計(jì)很快就會(huì)交付。

西山區(qū)37號(hào)片區(qū)已經(jīng)交付的安置房項(xiàng)目嵐福苑

房子都蓋好了，土地才開(kāi)始掛牌出讓?zhuān)�就相�?dāng)于無(wú)票乘車(chē)都要到終點(diǎn)了，才準(zhǔn)備補(bǔ)票，這到底是咋回事？

最近掛牌出讓的草海片區(qū)4宗土地，其實(shí)都屬于西山區(qū)城中村改造37號(hào)片區(qū)，也即福海小村改造項(xiàng)目，該片區(qū)2009年就被納入改造，由昆明軌道集團(tuán)公司負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)，回遷安置項(xiàng)目也由軌道集團(tuán)下屬的昆明地鐵城市開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)，2010年工程啟動(dòng)建設(shè)，但直到今年才開(kāi)始交付，土地手續(xù)更是至今沒(méi)有完善。

雖然安置房建設(shè)手續(xù)不全且拖拖拉拉，但草海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻并不慢，軌道集團(tuán)早就完成了拆遷地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)，2018年，包括福海小村地塊在內(nèi)的草海南岸1291畝土地公開(kāi)拍賣(mài)，當(dāng)年8月，金地、中鐵諾德、華夏陽(yáng)光和軌道集團(tuán)自己拿下了其中的696畝；2019年，另外595畝也成功高價(jià)拍出，軌道公司作為一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)也從土地交易中獲得巨大收益。

然而，草海片區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)雖然收益巨大，但對(duì)債務(wù)沉重的軌道公司來(lái)說(shuō)并不能根本緩解資金壓力，帶來(lái)的后果就是本來(lái)應(yīng)該由其完成的安置房建設(shè)一拖再拖，37號(hào)片區(qū)的安置房甚至只能在連土地都還沒(méi)有取得，規(guī)劃等手續(xù)也不具備的情況下先行建設(shè)施工。雖說(shuō)這在昆明的城改項(xiàng)目中也并非孤例，但程序上的瑕疵是毋庸置疑的。

從衛(wèi)星地圖看，西山區(qū)近期出讓的安置房地塊已經(jīng)基本完成建設(shè)

有人可能會(huì)問(wèn)，就算安置房建設(shè)速度慢，難道不能先出讓土地，好歹有了地再建設(shè)嗎？道理是沒(méi)錯(cuò)，昆明絕大多數(shù)安置房項(xiàng)目也是這么操作的，可是安置房建設(shè)用地畢竟也得花錢(qián)買(mǎi)，就算安置房地塊便宜一些，但37號(hào)片區(qū)的安置房項(xiàng)目用地怎么也得好幾億吧。

根據(jù)近期已經(jīng)掛牌的4宗土地的交易價(jià)格，149畝土地的起價(jià)總共要3.03億，也不是個(gè)小數(shù)目。根據(jù)去年調(diào)整后的規(guī)劃，37號(hào)片區(qū)的安置房住宅用地總共有5個(gè)地塊235.2畝，這意味著接下來(lái)還有1宗約86.2畝的土地要掛牌出讓?zhuān)瑑r(jià)格應(yīng)該在1.5億左右。

在37號(hào)片區(qū)的安置房都已開(kāi)始交付后，建設(shè)用地的“補(bǔ)票”工作總算開(kāi)始了，這還要虧去年開(kāi)始執(zhí)行的城改專(zhuān)項(xiàng)借款政策，今年初西山區(qū)有5個(gè)城改項(xiàng)目獲得了政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款，其中福海小村申請(qǐng)的專(zhuān)項(xiàng)借款有11.26億元，申請(qǐng)用途即為征地拆遷、安置過(guò)渡費(fèi)及回遷安置房建設(shè)資金的支付。

不過(guò)，資金到位是一回事，這幾宗安置房地塊此時(shí)掛牌出讓?zhuān)�恐怕也有讓昆明市近期土地交易賬面好看一點(diǎn)的考慮，因?yàn)殡m然是安置房建設(shè)用地，但土地出讓卻是實(shí)打?qū)嵉摹罢信膾臁�，建設(shè)的也是商品房，土地出讓收入也計(jì)入昆明市的政府性基金預(yù)算收入。

昆明市近期安置房都已交付，土地才掛牌出讓的例子還不止37號(hào)片區(qū)這一例，7月份掛牌出讓的度假區(qū)兩宗住宅用地（122畝），土地用途是專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)六甲盤(pán)龍村安置房，但其實(shí)房子已經(jīng)蓋好并交付（盤(pán)龍雅苑）。

這兩宗土地的掛牌價(jià)格是2.45億，加上37號(hào)片區(qū)已經(jīng)掛牌的4宗安置房用地，以及很可能近期掛牌的37號(hào)片區(qū)另一宗安置房用地，總價(jià)格差不多有7個(gè)億，賬面上也算是筆不小的收入。

高新區(qū)已經(jīng)交付的安置房項(xiàng)目盤(pán)龍雅苑，土地最近才掛牌出讓

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