就這么死了，實在是心有不甘吶

本來已經(jīng)進入“死亡”倒計時，連管理人都開始為最終清算做準備的云南奧宸房地產(chǎn)公司，卻在去年底最后一天，法院裁定批準了管理人最新提出的重整計劃草案，并終止了重整程序。用通俗的話來說，云南奧宸又暫時不死了。

難道早就資不抵債，回天乏術(shù)的云南奧宸地產(chǎn)，又找到了新的投資人？其實并不是，此次法院批準的重整草案與一般破產(chǎn)重整企業(yè)的重整方式有所不同，用管理人的話來說，就是“出售式重整”，即“管理人將云南奧宸可變現(xiàn)的全部資產(chǎn)出售讓與他人，而以轉(zhuǎn)讓所得對價計入償債資產(chǎn)，加上企業(yè)未轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)（主要為對外應收款）的追收所得，向全體債權(quán)人清償，采取該方式可以取得與破產(chǎn)清算同樣的清償效果，同時可以保證云南奧宸主體的存續(xù)，便于處理相關(guān)遺留事項。”

為什么云南奧宸地產(chǎn)在明明嚴重資不抵債，多次招募重整投資人也毫無結(jié)果，債權(quán)人、管理人都在準備破產(chǎn)清算的時候，又突然采取如此復雜的重整方式繼續(xù)保留企業(yè)主體資格？而且如果按照“出售式重整”方案，云南奧宸的所有可變現(xiàn)資產(chǎn)都將出售與他人，公司也就只剩下一個空殼，維持這個空殼又有什么意義？

其實，管理人之所以提出這樣的重整方案，原因只有一個，就是西山區(qū)政府、前衛(wèi)街道辦還拖欠云南奧宸數(shù)億元的城改返還資金，如果云南奧宸破產(chǎn)清算，企業(yè)主體資格消亡，這筆錢很可能就無法追討，這對所有債權(quán)人來說是很大的損失。

云南奧宸曾經(jīng)是西山區(qū)22號片區(qū)城改的社會投資人

關(guān)于西山區(qū)政府、前衛(wèi)街道為什么拖欠云南奧宸參與西山區(qū)22號片區(qū)城改的返還資金，這筆款項到底有多少，云南房網(wǎng)在去年的一篇文章中已經(jīng)有過詳細報道，有興趣的可以點擊文末的相關(guān)文章鏈接看一下（《公司都要破產(chǎn)了，才想起和政府打官司要錢》）。按照管理人的測算，西山區(qū)政府、前衛(wèi)街道還應返還云南奧宸約8億元，這確實算得上一筆巨款。

只不過西山區(qū)和前衛(wèi)街道對返還金額還有異議，雙方也還沒有達成一致，但這筆資金至少有數(shù)億元之多是沒有問題的。

由于西山區(qū)該返還的資金長期未能返還，客觀上加劇了云南奧宸的債務(wù)危機，也是造成云南奧宸多個項目爛尾以及申請破產(chǎn)的原因之一。這幾年，有一些云南奧宸地產(chǎn)的員工，以及部分爛尾樓業(yè)主曾不止一次抱怨說，如果西山區(qū)能及時返還資金，云南奧宸可能還不至于破產(chǎn)，爛尾樓也可能早就蓋好了。

但這種說法其實掩蓋了云南奧宸自己經(jīng)營失誤的問題，根據(jù)公開資料，截至2024年11月31日，云南奧宸被申報的債權(quán)總額高達116.2億，而會計師事務(wù)所審計的截至2019年4月30日，云南奧宸的賬目資產(chǎn)總額只有45.67億，債務(wù)窟窿多達70億，即便西山區(qū)按照管理人測算的8億元返還了欠款，對于云南奧宸來說也是杯水車薪。

云南奧宸退出西山區(qū)22號片區(qū)城改后留下的爛尾樓

實際上，管理人披露的資料已經(jīng)顯示，造成云南奧宸資金鏈斷裂、項目爛尾、最終申請破產(chǎn)重整的主要原因，既不是政府欠款，也不是市場形勢不利，而是奧宸集團不顧實力大舉擴張，云南奧宸作為奧宸集團的核心企業(yè)，多次騰挪資金給奧宸集團其他企業(yè)，所以在云南奧宸45.67億元的賬面資產(chǎn)中，對奧宸集團關(guān)聯(lián)公司的應收款就有28.3億。

然而，雖然西山區(qū)未返還資金不是造成云南奧宸破產(chǎn)的主要原因，這筆錢在即將進行的債務(wù)清償中，卻占有相當大的比重。根據(jù)重整草案公布的數(shù)據(jù)，云南奧宸如果破產(chǎn)清算，房產(chǎn)等不動產(chǎn)變現(xiàn)率將會很低，管理人預計最終完成處置后可用于清償債務(wù)的現(xiàn)金可能只有13億，相比而言，西山區(qū)和前衛(wèi)街道的8億返還款就顯得數(shù)目十分可觀，所以追討這一部分款項就成為云南奧宸破產(chǎn)重整過程中必須優(yōu)先考慮的事項之一。

云南奧宸早期開發(fā)的東方廣場，也是其現(xiàn)有實物資產(chǎn)之一

值得注意的事，盡管管理人提出了“出售式重整”的方案，可是該草案在去年底召開的債權(quán)人會議上并未獲得所有債權(quán)人組的一致同意，隨后管理人以該草案符合《破產(chǎn)法》相關(guān)規(guī)定為由，向昆明市中院申請批準。去年12月31日，昆明市中院批準了云南奧宸的重整計劃草案，終止重整程序。

然而重整草案雖然獲得批準，但云南奧宸的出售式重整卻并非易事，因為奧宸地產(chǎn)現(xiàn)存資產(chǎn)中占比最大的是兩個爛尾項目（奧宸財富廣場二期和奧宸中央廣場）的未售房產(chǎn)，以及云南奧宸早期開發(fā)的東寺街東方廣場、日新路世紀半島等項目的持有物業(yè)，可是財富廣場、中央廣場、東方廣場都是商業(yè)項目，市場價值不高，變賣十分困難。

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