土地長(zhǎng)期閑置，營(yíng)銷中心人去樓空、荒草叢生、鳥(niǎo)獸出沒(méi)，仿佛鬼片基地的俊發(fā)版納鳳凰谷二期項(xiàng)目，有兩宗土地即將被法拍賤賣。
俊發(fā)鳳凰谷營(yíng)銷中心的大門已經(jīng)幾乎被瘋長(zhǎng)的荒草遮蔽
俊發(fā)在版納本來(lái)有兩個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)是位于瀾滄江北岸的濱江俊園，另一個(gè)是嘎灑機(jī)場(chǎng)附近的鳳凰谷，均由俊發(fā)收購(gòu)而來(lái)。在俊發(fā)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，兩個(gè)項(xiàng)目都陷入困境，只不過(guò)命運(yùn)各有不同。規(guī)模更大濱江俊園曾停工很長(zhǎng)一段時(shí)間，不過(guò)去年獲得紓困資金后復(fù)工續(xù)建，目前正在陸續(xù)交付。
鳳凰谷分為兩期開(kāi)發(fā)，一期（約64畝）在俊發(fā)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)前已經(jīng)竣工，二期尚未開(kāi)建就因資金斷鏈而擱置，如今土地已閑置兩年多。好在一期已經(jīng)建好，所以沒(méi)有交付問(wèn)題，社會(huì)關(guān)注度也不太高。
已經(jīng)竣工交付的俊發(fā)鳳凰谷一期
俊發(fā)本來(lái)對(duì)鳳凰谷項(xiàng)目寄予厚望，因?yàn)楫?dāng)年收購(gòu)該項(xiàng)目時(shí)規(guī)劃面積號(hào)稱8000畝，盡管被收購(gòu)的西雙版納中恒泰投資有限公司實(shí)際只拿地217畝，但俊發(fā)仍舊為鳳凰谷項(xiàng)目蓋了一個(gè)很大的營(yíng)銷中心，里面有泳池、花園、噴泉、休閑長(zhǎng)廊。為了和項(xiàng)目案名鳳凰谷呼應(yīng)，花園里還養(yǎng)了一群孔雀。售樓部的建筑體量也非常大，傣泰風(fēng)格的建筑非常氣派，一看就準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。而且對(duì)俊發(fā)非常有利的是，當(dāng)年中恒泰投資所拿土地中，本來(lái)有一大部分是商業(yè)用地，但景洪市先后兩次調(diào)整規(guī)劃，將鳳凰谷的商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地和商住混合用地，而且商住混合用地的住宅比例很高。
然而由于俊發(fā)集團(tuán)遭遇債務(wù)危機(jī)，其在西雙版納的旅游地產(chǎn)大業(yè)在2022年其實(shí)基本就畫上了句號(hào)，尤其是鳳凰谷項(xiàng)目，因?yàn)椴淮嬖诤罄m(xù)保交付問(wèn)題，只有幾宗未開(kāi)發(fā)的凈地，落入他人之手只是個(gè)早晚問(wèn)題。
下月，版納鳳凰谷二期的兩宗土地將在淘寶法拍平臺(tái)拍賣，鳳凰谷或許又到了再度易主的時(shí)候。
只有俊發(fā)鳳凰谷的金色LOGO依舊鮮亮
被拍賣的鳳凰谷未開(kāi)發(fā)土地有兩宗，其中一宗是住宅用地，只有7.1畝，容積率1.8；另一宗是商業(yè)用地，有64畝，不過(guò)這宗商業(yè)用地已經(jīng)在2020年調(diào)整為商住混合用地，住宅占比88%，容積率2.0，建筑限高38米。
兩宗土地加起來(lái)有71.1畝，起拍價(jià)為7480.7萬(wàn)，折算下來(lái)平均每畝才105萬(wàn)，按最大可建容積率計(jì)算，平均樓面地價(jià)只有797元/平米，相當(dāng)?shù)土�。目前版納新房均價(jià)為7280元/平米，鳳凰谷項(xiàng)目一路之隔是前不久開(kāi)始交付的智匯雨林，去年洋房的售價(jià)在每平米7000元左右。
被拍賣的鳳凰谷土地按照規(guī)劃條件，很可能也會(huì)開(kāi)發(fā)和鳳凰谷一期類似的合院和洋房，合院的價(jià)格還會(huì)更高。
因此，如果僅僅按起拍價(jià)來(lái)評(píng)估，俊發(fā)鳳凰谷的未開(kāi)發(fā)土地顯然屬于低價(jià)賤賣了，即使如今版納旅游地產(chǎn)不如4年前紅火，可是不到800元的樓面地價(jià)，還是有很大的獲利空間。除非被拍賣土地還存在其他糾紛和隱形成本，否則大概率在下月的法拍中就會(huì)易主。
俊發(fā)鳳凰谷營(yíng)銷中心的游泳池已經(jīng)被水藻覆蓋
在土地拍賣之前，鳳凰谷二期因?yàn)殚L(zhǎng)期無(wú)法開(kāi)發(fā)，占地2畝多的營(yíng)銷中心已人去樓空多時(shí)。當(dāng)年俊發(fā)建造鳳凰谷的售樓部花了大價(jià)錢，雖然項(xiàng)目地塊其實(shí)距離公路不遠(yuǎn)，并不算偏僻，可是整個(gè)營(yíng)銷中心建造得曲徑通幽，大門進(jìn)入后有噴泉、長(zhǎng)廊，經(jīng)過(guò)花園和游泳池后才能進(jìn)入高大氣派的售樓部，由于俊發(fā)人員撤離后售樓部無(wú)人維護(hù)，在西雙版納的熱帶天氣下整個(gè)營(yíng)銷中心早已荒草叢生，枯葉滿地，有些地方連道路差不多都要被覆蓋。游泳池也長(zhǎng)滿了水藻和浮萍，孔雀已不知所蹤，破敗的陽(yáng)傘上掛滿了蜘蛛網(wǎng)，風(fēng)吹日曬的戶外設(shè)施銹跡斑駁，不知名的動(dòng)物在院落里竄來(lái)竄去，大白天也看不到一個(gè)人影，宛如鬼片片場(chǎng)。
一年前俊發(fā)鳳凰谷營(yíng)銷中心的迎賓長(zhǎng)廊就已到處是枯葉
孔雀籠敞開(kāi)，孔雀卻不見(jiàn)
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